Las garantías en los alquileres (Segunda parte: algunos errores comunes a la hora de pedir y rechazar una garantía)

Hola a todos de nuevo…

Sigo con el tema “garantías” y lo prometido es deuda: voy a contarles acá los errores que creo que suelen cometerse con las garantías, tanto al pedirlas como al rechazarlas, todos “basados en hechos reales”:

1.- Pedir un Veraz del inquilino y/o garante: no tiene sentido porque el Veraz no sólo es muy falible, sino que su información, aún si es cierta, no sirve para evaluar su solvencia (muchas veces refleja deudas prescriptas, pagadas extrajudicialmente o correspondiente a otra persona –esposo, adicional, etc.- y, contrariamente, no refleja la mayoría de las deudas judiciales)

2.- Pedir certificación de ingresos del garante: En un país donde la mitad de los empleados está en negro y casi ningún profesional o comerciante declara lo que gana, las certificaciones están siempre dibujadas, por lo que son absolutamente inútiles

3.- Rechazar un terreno: Lo importante es el valor de la propiedad (un “baldío” puede ser más valioso que un departamento, dependiendo de la ubicación, superficie, etc.)

4.- Rechazar una propiedad a nombre de una sociedad comercial: Una vez más, lo importante es el valor, además de que no tiene ninguna relevancia un eventual cambio de socios (el temor suele radicar en una posible “venta de acciones”), ya que la sociedad es una persona jurídica diferente de los socios, y como tal, sigue siendo dueña de la propiedad

5.- Rechazar un garante inhibido: Recordamos que alguien “inhibido” es alguien que no puede vender sus bienes por una orden judicial dictada a pedido de un acreedor.

Muchas veces se rechaza “de cuajo” un garante porque está inhibido, cuando hay dos motivos para no hacerlo: por un lado, la mayoría de las inhibiciones son por montos relativamente menores, y por otro, ante un eventual juicio de cobro de alquileres, el dueño va a embargar la propiedad y el embargo está siempre antes que la inhibición, aunque esta sea anterior.

Eso significa que la propiedad no pierde valor como garantía, e incluso podría decirse que es un beneficio adicional para el dueño, ya que el garante no podrá insolventarse mientras se mantenga la inhibición.

Una aclaración final de éste punto: si el garante tiene varias inhibiciones de varios acreedores, obviamente resulta prudente rechazarla, aunque no es el más frecuente de los casos.

6.- Rechazar un garante con propiedad embargada: Aunque pueda sorprender a primera vista, un embargo no siempre es un obstáculo si es por un monto menor.

He visto rechazar propiedades embargadas por ARBA por $ 5.000 ó $ 10.000, cuando el valor de mercado era de más de $ 200.000 y el alquiler de $ 1.000, lo cual no tiene sentido.

Es cierto que, como dije antes, el embargante anterior tendrá prioridad, pero si el monto es menor en función de la propiedad, la función de garantía se cumple perfectamente

7.- Rechazar una propiedad con usufructo: Como supongo que en este punto sorprendo a más de uno, merece un mayor análisis.

Recordemos brevemente que el usufructo (del que hablaré en otro artículo) es la figura jurídica que le permite a una persona que no es la dueña de la propiedad usarla prácticamente como si fuera la dueña, generalmente en forma gratuita y de por vida.

Como ese derecho debe respetarse incluso en caso de remate judicial, la razón por la que se rechaza una propiedad con usufructo es que pierde su valor frente a una eventual subasta (ya que el comprador no puede hacer nada hasta que el “usufructuario” se muera).

En este contexto, parece razonable rechazar una propiedad en esas condiciones, a pesar de lo cual creo que a veces se debe indagar un poco más.

Por un lado, hay que recordar que desde que se empieza el juicio por cobro de alquileres hasta que se remata efectivamente la propiedad pasan varios años, por lo que es clave evaluar la edad del usufructuario.

Si tiene cincuenta años, obviamente hay que rechazarla, ya que podemos suponer que quizás tenga treinta años más de vida, con lo cual la propiedad tendrá un valor de remate casi nulo.

En cambio, si tiene ochenta y cinco años al momento del contrato, habrá que sumar el tiempo que el inquilino pague (muy difícilmente un inquilino deje de pagar de inmediato) más el tiempo hasta el remate.

Ello significa que desde la fecha del contrato hasta la del remate, pueden pasar siete u ocho años, con lo que la cosa cambia bastante: o el usufructuario falleció, en cuyo caso la propiedad mantiene el valor, o tiene muy avanzada edad, en cuyo caso el valor de remate de la propiedad no se altera demasiado.

(hago un alto acá para decirles que mi esposa acaba de leer el último párrafo y me dice que soy un desalmado; no lo había pensado pero estaba concentrado en explicar el tema, así que espero que sepan entender)

Una razón adicional y poco advertida: una propiedad con usufructo muy difícilmente se venda (ya que hace falta el consentimiento del usufructuario, que no tiene nada que ganar y todo que perder), lo que reduce notoriamente la posibilidad de que el garante se insolvente.

Termino el punto haciendo una aclaración: evidentemente, una propiedad con usufructo no es la mejor garantía, pero mi planteo apunta a que no debe descartase de entrada

No puedo dejar de terminar el artículo expresando mi convicción de que todo este lío sólo se arregla con un sistema que permita el inmediato desalojo y restitución de la propiedad, sea judicial o incluso extrajudicial, como en muchos países, en los que la exigencia de garantía no existe.

Si a alguien le parece duro lo que acabo de decir, debemos recordar que las principales víctimas del sistema son los inquilinos (que se vuelven locos para alquilar y deben pagar de más), más que los dueños.

Sólo se protege al inquilino protegiendo al dueño, de la misma manera que sólo se protege al deudor protegiendo al acreedor (que si no está seguro de cobrar no presta).

Indudablemente el tema es muy extenso y da para mucho, pero espero haber aclarado algunos puntos y haber contribuído en algo a incrementar las opciones, tanto para los inquilinos como para los dueños

Hasta la próxima…

Comentarios

  1. alicia dice

    Buenas noches le hago una consulta. Mi marido y yo compramos un terreno tenemos el boleto de compra y vta al nombre de los dos. marido salio de garante para un alquiler el firmo pero yo no. Es valido esa garnatia… gracias

  2. Pablo dice

    buenas tarde, en agosto del 2013 firme un contrato de alquiler por dos años con un amigo, el contrato esta a nombre de los dos, por ende los dos firmamos, teníamos un garante, pero este a los meses de estar viviendo vendió el dpto, el cual era nuestra garantía, al venderlo, le aviso al dueño que lo vendió, entonces nos quedamos sin garantía, el dueño nos pide otra garantía, la cual no es fácil de encontrar, de que alguien te la quiera dar, por ende hasta el día de hoy estamos sin garantía, mi pregunta es, nos pueden desalojar ya habiendo firmado un contrato? y como lo puede hacer? cuanto tiempo tendría yo de tiempo para irme?

  3. Emanuel dice

    Ramiro, buen día. Gracias por tu explicación. Leyendo el apartado “Rechazar una propiedad con usufructo” me surge una duda, actualmente estoy buscando de alquilar y dispongo de un garante con dichas características, ahora bien, mi pregunta es .. ¿Quien es el que debe firmar como garante, el titular o el que posee el beneficio de usufructo? … En caso de ser el titular ¿Tendría que intervenir en algún momento el que goza del beneficio de usufructo?

    Gracias, y Saludos.

  4. dice

    al confeccionar un contrato de locacion, para uso comercial. necesito conocer una clausula para que el futuro inquilino no conceda un poder amplio a terecero para que este administre , y este a su vez lo subarrende a otra persona.fue lo que me sucedio y me costo un desalojo al termino del contrato.Desde ya muy agradecida, y saudo a ud. atte……..

  5. Analia dice

    Buenas noches! Quisiera saber, una persona viuda, con titulo de propiedad en la cual figuran ambos cónyuges, sin haberse efectuado una sucesión, puede ser utilizada como garantía para una locación de inmueble?

  6. patricia dice

    hola, quisiera consultar que alcance tiene en cuanto a responsabilidad, dar la garantía para un alquiler, por ejemplo, si damos la garantía para una casa particular, y en ella se instala una palestra (muro para escalar) y alguien por desgracia se accidenta, en el remoto caso que eso pase, somos responsables como garantes?, gracias

  7. sandra dice

    Buenos días, quisiera saber si puede servir de garantía una finca con usufructo habiendo fallecido ya la titular. que articulo detalla este caso CADUCIDAD DE USUFRUCTO.
    GRACIAS
    SANDRA

  8. Uriel Varela dice

    Sr, Rene. Necesito saber si se puede embargar el sueldo de un jubilado de un municipal,provincial y estatal. En su caso que porcentaje de cada uno. Desde ya muchas gracias. Su foro esta genial!!

  9. cristian dice

    buenos días, yo tengo un local y alquilo una casa, me separe y necesito alquilar un departamento se puede con la misma garantía del local(es decir alquilar 2 propiedades a la vez).

  10. melissa dice

    yo tengo una garantia que dice donacion , esa garantia ya fue utilizada por otros inquilinos , pero queria saber si podia y no hay ninguna contradiccion

  11. Mauro dice

    Hola, quisiera saber si una vez dada la garantía por el alquiler de un depto, uno se puede echar atrás, habiendo firmado ya el contrato de alquiler.

  12. sabrina dice

    hola queria hacer una pregunta:yo estoy por alquilar. la cual siempre alquile con garantia de recibos de sueldo. esta vez me pidieron 4 recibos de 4 distintas personas,si bien hoy en dia es muy dificil que trabajen en blanco.pero hay uno de mis garantes que figura en el veraz. y los otros 3 no pero me exigen buscar otro urgente para no perder la reserva que puse sino se cancela todo y pierdo lo que puse!quisiera saber que es lo que puedo hacer?

  13. cLAUDIA RODA dice

    Tengo una propiedad y una EMPRESA SA me la quiere alquilar Al momento de mencionar garantias me dicen que la misma empresa sale de garante Como es la redaccion de la clausula en este aspecto? sirve esto??

  14. Luis Antonio dice

    sacaron datos del alguna factura de impuestos, me falsificaron la firma, pusieron como garantía un lote a mi nombre, en síntesis me usaron falsamente como garantía en un contrato de alquiler, cuyo inicio opero el 01/03/11 por 24 meses, hoy me intiman a regularizar tal situación, dado que el inquilino no pago nunca, como compruebo que no soy yo, tengo miedo a la ejecucion por que creo que van por el lote….soy un simple administrativo por favor que hago.?

  15. Norma dice

    Estimado Ramiro :Es viable que un integrante de Soc ,Contrate una Locacion ,y como Gtia Prop ,ofrezca un bien el cual no pertenece ala SOC si es de su patrimonio particular ? Agradezco su respuesta y envio Un saludo cordial Norma

  16. DA dice

    HOLA. ESTOY POR ALQUILAR UNA CASA Y NO CONSIGO GARANTIAS. MI CASA ESTA A NOMBRE DE MI PAPA (FALLECIDO) Y NO ESTA HECHA LA SUCESION, POR LO CUAL NO ME LA ACEPTAN (NI SIQUIERA FIRMANDO MI MAMA, MIS HNOS Y YO), ES CORRECTO ESO?. Y LA CASA DE MI ABUELA TIENE UN USUFRUCTO CON MI TIO, SI FUERA MI TIO A FIRMAR TAMPOCO SERIA VALIDA?

  17. Carla dice

    Hola queria consultarte porque estoy queriendo alquilar y la unica garantia que tengo es la de mi casa, el problema es que mi mama fallecio hace 3 años y no esta hecha la sucecion… esto invalidaroia la garantia???

  18. nadia dice

    quiero hacerte una consulta, mis padres le prestaron la garantia de nuestra casa a mi novio, ex ahora, y todavía falta que su contrato termine un año, pero nuestra intención es quitarle la garantía eso es posible necesito una respuesta urgente or favor!!!!

  19. victoria dice

    ando con una duda acerca de un tema de alquiler de departamento, quiero saber si un garante puede prestarse para tener dos alquileres en vez de uno solo.? Osea que sea garante de dos deptos sin importar si es tanto capital como provincia, es posible?

  20. alejandro dice

    Hola mi garante ya es garante en otro alquiler , ahora estoy esperando haber que me dicen , puede ser garante de varios alquileres a la vez ?

  21. Nora dice

    Puede un jubilado salir de codeudor en el pago de una alquiler a su hija quien tiene por recibo en blanco un importe bajo que no alcanza para el pago de dicho aquiler, no es ininputable al ser jubilado?

  22. veronica dice

    bueno dias. mi mama le salio de garantia ami hermano para el alquiler de un depto que dejo de pagar y ahora le mandan una carta diciendo que si no paga en los 7 dias restantes la suma de 70000 $ su casa ira a remnate. mi hermano dice que la plata no la tiene y mi mama esta desesperada por que es jubilada y esta a punto de perder su casa. que se puede hacer???

  23. silvia marmo dice

    Queria preguntar: yo salí de garante por un alquiler a una persona. Si esta persona fallece, que sucede con el pago del alquiler ?? lo debe pagar el garante ???o me perjudico en algo ???
    Gracias, Silvia

  24. cristina dice

    Que ocurre si a una persona se la inhibio o tiene un embargo y no esta enterada se puede evitar el embargo de una propiedad que se compraria actualmente si se pone a nombre de otra persona con usufructo de la primera.

  25. Camilo Coeli dice

    tengo una propiedad que es 50% de mi mamá, y 50% de un fideicomiso de protección patrimonial…. puedo entregarla como garantia y que sólo firme mi mamá como garante????
    Gracias! :)
    muy bueno el articulo

  26. Silvina dice

    HOLA, MI MARIDO SALIO DE GTIA DE LA CASA Q ALQUILA SU HNA, ESTA NO ESTA PAGANDO, SE PUEDE RESINDIR EL CONTRATO? COMO PUEDE HACER PARA Q ELLA SE VAYA?

  27. ana dice

    hola — estoy por alquilar un dep , pero el garante ya lo es de otro inmueble .. se puede salir dos veces? gracias — contesten es urgente !!

  28. Cecilia dice

    Buenas Noches, mi consulta es, saber si una propiedad ah sido puesta como garantia de un alquiler, donde puedo consultarlo?.
    Muchas Gracias

  29. Florencia dice

    Una pregunta, estoy por alquilar un comercio a 7.500 pesos por mes, la garantia que tengo es la de una propiedad que tiene como valor 130.000 dolares. La dueña dice que es necesaria otra garantia ademas de esta, es correcto esto? Como se determina el valor que tiene que tener una propiedad para que sirva como garantia?
    Gracias.

  30. Pablo dice

    Hola, que hay respecto de que por estatuto las sociedades no se crean para ser garantes. O sea, no es razón de ser de ellas. Si lo dice expresamente puede servir? Puedes contarme tu punto de vista? Muchas Gracias

  31. diana dice

    Hola, tengo que alquilar y la única persona que me puede salir de garante tiene una propiedad en capital federal con la que tiene que salir de garante a otro familiar. Se puede ser garante de dos alquileres a la vez, con la misma propiedad?

  32. Helen dice

    Buen día,

    necesito saber si es posible que me respondas esta pregunta, que pasa cuando uno arrienda (que es mi caso) y nos enteramos que el departamento se va a remate por un tema netamente del dueño y sus deudas?

    que debemos hacer, siendo que nisiquiera el dueño es capaz de darnos la cara ya que esta fuera de Stgo y la forma que nos comunicamos (my rara vez) es via mail…

  33. carla dice

    Hola, la propiedad que tengo como garantía para poder alquilar está inhibida y no me la aceptan en inmobiliarias. Esta en trámite el levantamiento de esta medida porque la deuda que tenía el propietario ya se canceló, incluso tiene el certificado de libre deuda. Hace tres meses que estamos esperando que saquen la inhibición. ¿Este tiempo es correcto? ¿En cuanto tiempo debería tener todo liberado? Esto lo estamos siguiendo en tribunales de capital. ¿Que se puede hacer para acelerar el trámite? por lo que nos dijeron, el juez tiene que informar al registro de la propiedad que la medida está levantada, pero de este estado no se mueve el trámite. Y ya se presentaron todos los papeles al juez.
    Gracias por la ayuda!
    Saludos,

  34. dice

    sali de garante para el alquiler con una pareja, elcontrato esta a nombre de el y yo como garante. luego de peleas y agresiones fisicas por medio me hizo ir del depto.quiero sacar mi garantia de ese contrato , puedo hacer algo?

  35. marisa dice

    Soy garante hace 4 meses,en ese entonces era mi novio y sali garante de un dto en el cual vive con sus hijos myores de edad,por no confiar mas en él quisiera saber si hay alguna posibilidad de no ser mas garante.Puedo cancelar,pasar mi propiedad a nombre de mis hijos.desde ya espero una respuesta.muchas gracias

  36. laura dice

    hola queria hacerte una consulta, mi mama fallecio el año pasado y todavia no hicimos sucecion, se me vence el contrato de un local queria saber si mis hermanos y yo podemos salir de garantes si firmamos los 4 unicos herederos, otra consulta es que yo estoy inhibida por lo que lei eso no es problema!!! espero tu respuesta gracias!!!

  37. Franco dice

    Soy garante de una propiedad de mi ex pareja (ella es la titular), ha resuelto no pagar el alquiler y que se haga cargo el garante. Además tiene intenciones de efectuar algun reclamo judicial por un período de convivencia. Por estos hechos pregunto: hay algún instrumento para poder liberarme de la garantía??. Entiendo que ser garante además de una circunstancia objetiva implica una “confianza” con el locatario y ante el locador que no conoce a su nuevo inquilino. Muchas gracias.

  38. Carla Sanchez dice

    Hola. Quiero saber si la misma garantía con la que estoy alquilando mi departamento la puedo presentar también para alquilar un local.

  39. Luciana, de Rosario dice

    quiero saber si me sirve una garantia propietaria para poder alquilar si esta ya esta en garantia en otro alquiler

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