Desalojo (2ª parte: Intrusos, usurpaciones, “okupas”)

Tal como adelantaba en mi artículo anterior -dedicado al desalojo en caso de inquilinos- el caso de los llamados “intrusos”, “okupas” o “usurpadores” es un poco más difícil porque se pueden presentar distintas situaciones, a cada una de las cuales le corresponde una clase de juicio diferente, que finalmente influye en el tiempo que se tardar recuperar la propiedad.

Para empezar es necesario explicar brevemente un concepto jurídico de enorme importancia en este tema y que muy sintéticamente podemos expresar así: quien ocupa una propiedad reconociendo que el dueño es otro tiene la “tenencia” o es “tenedor”, mientras que quien ocupa la propiedad actuando como si fuera el dueño y sin reconocer a otro, tiene la “posesión” o es “poseedor”.

Esto puede parecer muy teórico pero la cuestión influye mucho en el tiempo que se trata en recuperar una propiedad y explica por qué se pierden algunos juicios.

Por eso, las palabras “intruso”, “ocupante” o “usurpador” no son expresiones técnicas que puedan dar mucha precisión, ya que lo importante aquí es ver si la persona tiene la “tenencia” o la “posesión”.

¿Y cómo podemos saber si el ocupante tiene es “poseedor” o “tenedor”?

Analizando su comportamiento exterior.

Por ejemplo, si el ocupante paga los impuestos, construye, hace modificaciones que haría un propietario, realiza planos, alquila a terceros la propiedad o una parte de ella, cultiva la tierra o hace alguna otra cosa que sólo haría el titular de una propiedad, se entiende que actúa como dueño, lo que significa que tiene la “posesión”.

En cualquier otro caso (un intruso que se limita a permanecer hasta que lo saquen, un casero o un cuidador que se queda, una persona a la que se le prestó la propiedad, un inquilino con contrato vencido, etc.) se entiende que el ocupante tiene la “tenencia”.

Hecha la aclaración, cuando el ocupante tiene la “tenencia” o es “tenedor”, corresponde iniciar un juicio de desalojo, mientras que si el ocupante tiene la “posesión” o es “poseedor”, no corresponde el juicio de desalojo, como veremos (esto explica que la palabra “desalojo” tenga un significado técnico jurídico concreto diferente del que utilicé en el título de esta nota, usado en un sentido informal para simplificar el tema –de lo contrario tendría que haber hecho un título de dos renglones-).

La primera diferencia práctica es que el juicio de desalojo permite una restitución más rápida a través de lo que se llama “desocupación anticipada”.

Para que proceda ésta desocupación son necesarios tres requisitos:

1.- Haber notificado la demanda, es decir, no se puede pedir antes de notificar -como un embargo o inhibición-

2.- Que el derecho invocado sea “verosímil”, es decir, creíble para el juez a primera vista

3.- Ofrecer previamente una garantía real para cubrir los eventuales daños y perjuicios que se podrían haber ocasionado al ocupante en caso de que el pedido se haya hecho sin derecho.

El monto de esa garantía lo fija el juez y puede depositarse dinero u ofrecerse la misma propiedad en garantía.

A riesgo de resultar reiterativo, reitero que esto vale sólo para los ocupantes “tenedores”.

¿Y qué pasa entonces con los ocupantes “poseedores”?

Depende de si el ocupante está hace más o menos de un año.

Si el intruso “desposeyó” al ocupante legítimo –es decir, le sacó la posesión- hace menos de un año, se le puede iniciar un juicio relativamente rápido –llamado “interdicto de recobrar”- para sacarlo.

En cambio, si pasó más de un año hay que hacerle otro tipo de juicio, más largo y complejo, llamado “acción reivindicatoria”, y en el que no existe el mecanismo de “desocupación anticipada” que comentamos antes para los tenedores.

En otras palabras, en éste caso hay que soportar un juicio mucho más largo y esperar necesariamente la sentencia final.

A veces se presentan situaciones en la que no está del todo claro si el ocupante tiene la tenencia o la posesión, para lo cual existe un mecanismo judicial –llamado “diligencias preliminares”- a través del cual se le pide al juez que mande un oficial de Justicia para que le pregunte al ocupante en calidad de qué se encuentra en la propiedad. Dependiendo de la respuesta se inicia un juicio u otro (desalojo si es tenedor, interdicto de recobrar si es poseedor hace menos de un año o acción reivindicatoria si es poseedor hace más de un año).

Aún así existen situaciones no del todo fáciles de aclarar (cuando el ocupante se niega a responder o cuando hay varios ocupantes con dichos contradictorios o cuando el ocupante inicial se va y viene otro, sólo por poner algunos ejemplos).

Esto último explica un fenómeno que para mucha gente resulta inexplicable y que ha ocurrido en varias oportunidades en Tribunales: un propietario inicia un juicio de desalojo contra un intruso, el intruso alega ser poseedor (lo cual debe probar, obviamente) y el dueño pierde el juicio y queda obligado a pagar honorarios e iniciar un nuevo juicio.

Podrán imaginarse la opinión que esa persona sobre la Justicia, los abogados y las leyes.

No quisiera olvidarme en este artículo del aspecto penal y de un mecanismo interesante en la provincia de Buenos Aires: Nuestro Código Penal –que vale para todo el país- contempla el delito de usurpación y aunque lamentablemente nadie vaya preso nunca por delitos económicos como éste, el Código de Procedimiento Penal bonaerense –que es un código distinto al Código Penal, es provincial y cada provincia tiene el suyo- permite que el fiscal o la víctima le pida al juez el reintegro de la propiedad, debiendo el juez resolver “en el menor plazo posible” –así dice la ley-, siempre que el derecho fuera verosímil, es decir, creíble, y puede fijar una garantía a cargo del dueño.

Como podrán ver, aunque el tema pudiera parecer simple, tiene bastantes más vericuetos de lo que la defensa de la propiedad privada pareciera requerir.

Por eso, más allá del objetivo didáctico de éste artículo, no puedo dejar de expresar enfáticamente mi desacuerdo frente a la clara desprotección en que se encuentra nuestro derecho constitucional de propiedad (en definitiva, de esto se trata la famosa “seguridad jurídica”: a un inversor extranjero lo espanta mucho más el riesgo de pasar años para recuperar sus fabricas o locales ante una posible usurpación, que el mayor o menor valor del dólar).

En mi personal opinión, los mecanismos judiciales para recuperar una propiedad de parte de quienes la ocupan sin derecho deben ser expeditivos y no exponer en ningún caso a su propietario al riesgo absurdo de perder un juicio siendo titular y con un intruso adentro.

En fin, todo un tema, de gran complejidad jurídica y también social y política, que espero haber ayudado a esclarecer un poco.

Hasta la próxima…

Comentarios

  1. erika dice

    Hola doctor mi gran problema es el siguiente le agradecería tanto me pudiera aclarar algunas dudas, yo soy la tercera y ultima hija de mis padres tengo 2 hermanos.el mayor vive en casa de mis padres con sus hijos y esposa, solo paga los servicios de agua y luz y le da a mi padre 15 días alimentos de mi madre no se hace cargo en absoluto mis padres ya son ancianos son de 75 y 64 años, mi otro hermano estuvo viviendo en casa hasta hace poco pero tampoco se hacia cargo de mis padres, supuestamente acordaron hacerse cargo solamente de los alimentos de mi padre cada uno 15 días pero como el otro ya no vive pero tampoco cumplió yo recién me he mudado a esa casa y yo me hago cargo de la alimentación de mis padres,a mi padre le dio derrame cerebral y solo yo me hice cargo de gran parte de los gastos, tuve que pedirles que ayudaran y lo hicieron como si me estuvieran haciendo un gran favor,ahora mi hermano mayor no quiere pagar los servicios y hace 3 meses los pago yo tampoco ninguno de mis hermanos se hace cargo de pagar a la municipalidad y también he tenido que pagar una parte para que no embarguen, no les importa nada ni siquiera que su padre puede recaer su salud nada!!, ahora mi madre me ha vendido su 50% de la propiedad a raíz de todo lo que pasa con mis hermanos y quiero hacer la subdivisión para sacar a mi hermano de la parte que quiero solicitar al juez, pero eso va a tomar tiempo y me indigna tanto ver como este mal hermano disfruta de esta casa y de no pagar nada y encima es malcriado, déspota igual que su esposa, yo quiero saber si puedo hacer que salga de la casa antes o que puedo hacer siendo yo ahora copropietaria con mi padre aunque el tampoco lo quiere sacar y eso no es bueno. Me olvidaba el a construido en la parte del fondo de la casa solo con autorización de mi padre ya hace 14 años pero solo 2 cuartos en el segundo piso pero no los termino porque mi mamá y mi papá no quisieron que continuara y esta hecho solo d paredes de ladrillo y en el primer piso donde vive todo estaba construido y incluso el techo lo hicimos entre toda la familia.mis padres solo le dieron por un año que viva y que si construía no era para que se apropie de ello pero vive ya 14 años y dice que es su casa. Le agradesco su respuesta.

  2. luis dice

    Hola Ramiro, espero me puedas aconsejar, compré un lote y lo tengo escriturado, pero debido a negligencia por parte de la organización que nos vendió se amojonó el lote contiguo al que era realmente el mío, este lote ( el mío) fue usurpado hace como 10 meses ( edificación de ladrillos), me entere de esto ahora cuando vino el dueño del lote donde estoy actualmente, solo quiero recuperar mi lote nada mas, estoy desesperado tengo una hija de 2 años y una recién nacida, la mujer esta viviendo con una hija de 17 años. yo le propuse devolverle lo que gasto o que se quede y lo pague en cuotas accesible y lo escriture a su nombre pero se negó rotundamente, me dijo que su bogado le asesoro y no hay modo sacarla, estoy indignado y nadie me da esperanzas, pues dicen que es un juicio como de 5 o mas años. la inmobiliaria afirma que amojono los 2 lotes y que yo me metí en el equivocado, de cualquier manera resolví tratar de recuperar mi lote y negociarlo por el lote en el que estoy ahora el dueño en cuestión dice estar conforme con un intercambio, cabe aclarar que en donde estoy viviendo también hay una construcción de material bastante importante. la mujer trajo a su ñeta (niña) con su padre a vivir con ella, yo imagino que eso responde a alguna suerte de estrategia.
    La situación nos tiene muy estresados a mi señora y mi agradecería eternamente tu consejo Ramiro, hago una acotación mas que podría ser importante los impuestos están al día. desde ya muchas gracias.

  3. catherin dice

    Bue dia

    mi consulta es que desde el pasado mes de marzo nos entregaron el apto de interes social, me postule al subsidio de vivienda con mi pareja en ese entonces y mi hija la cual no es de el. hace ya dos meses el se fue de la casa dejandome a mi sola con los gastos del apto donde viviamos, fui el pasado fin de semana a recoger los recibos del apto que compramos y me doy cuenta que el ya le esta metiendo areglos al apto, mi temor es que el se vaya a vivir alla despues de que remodele el apto y a mi me deje viendo un chispero no sde que hacer a quien acudir puesto que ya no puedo seguir pagando el arriendo con los servicios donde estoy viviendo con mi hija…. que puedo hacer

  4. ariel dice

    hola Ramiro , le mando este mensaje para saber si , si podemos solucionar por via legal un caso de una persona que alquila una propiedad que no es suya, sin contrato, y los inquilinos tienen tres hijos,
    Quien alquiló lo hizo sin un poder, los dueños legales de la propiedad son 2 sobrinos y el hijo de quien alquiló la propiedad, actualmente se le pide a los inquilinos que abandonen la propiedad , esto lo piden los sobrinos, y el inquilino se niega diciendo que quien le alquiló le dijo que solamente le haga caso a él, y que no hay necesidad de mudarse,
    atte Ariel

  5. dice

    Dr. admiro su apoyo y su forma de hacer entender a otras personas que no sabemos nada en el tema.
    Mi consulta es de que mi familia (padre, madre y dos hermanos) vivimos en una vivienda desde el año 1988, pero mis padres nunca sacaron titulo de propiedad, pero si cuentan con certificado de posesión, pagos de arbitrios todo con relación a la municipalidad lo que pasa es de que a estas alturas mi tío que no tiene ningún documento que acredite que es de su propiedad tiene titulo de propiedad por que un distrito en pisco le otorgo con una resolución municipal la venta de ese lote y lo mas raro Dr. es de que esto aparece desde el año 2002 como dueño a mi tío la verdad hemos conversado con el y solo dice que es suyo pero no es justo hemos vivido ahí y muy aparte de eso ha sacado un préstamo hipotecario al banco continental en donde lo pone en remate en venta la vivienda y no es justo no tenemos donde ir, muy aparte de esto cuando se converso con mi tio de que por que hacia esas cosas menciono si quieren denúncienme ya estoy viejo que voy a perder y ese terreno es mio y punto. desearía mucho doctor un consejo en su amplio conocimiento que debo hacer Dr. por favor.

    atte Ronald Mendoza Redhead
    geminis-romer@hotmail.com

  6. daniel dice

    Doctor un gusto y muy interesantes sus articulos , mi pregunta es la siguiente una señora ya fallecida es la titular de una propiedad convivio con un señor mas de treinta años , no tuvieron hijos pero quien conviva con ella ,el hombre tiene hijos y nietos . Al fallecer ella y el hombre la casa quedo desocupada hasta que uno de los nietos del hombre empezo a ocupar la casa alegando que su abuelo al convivr con la dueña de la casa el tiene el derecho sobre la casa . Mi pregunta es , puede alegarse ese derecho de ser el heredero de la casa hacer reformas cuando el titulo de propiedad y los impuestos esta registrado a nombre de la señora fallecida , o esta dejando pasar el tiempo para hacer usucapion es facil llegar a hacer la usucapion desde ya gracias espero haberme explayado bien , saludos !!!

  7. reinvindicación dice

    me es recomendable vender mis acciones de derecho hereditario para su recuperación por medio del desalojo o directamente plantear la reinvindicación?

  8. ayelen dice

    Hola Doctor, disculpe las molestia. Mi inquietud es que mi mamá puso a una persona de chacrero en la.propiedad con un contrato de 6 meses, todo legal. Pero esta persona no se quiere ir de la.propiedad y esta causando estragos en la misma. Mandando carta documento a mi madre acusandole de amenazas y mintiendo en la.misma diciendo que tiene un hijo disc3apacitado, que en la cual no es
    verdad, no sabemos a que fin qu iere llegar pero por. averiguaciones es una persona maleba con malos.comportamientos, agresibo y amenasante. Mi.madte no puede ir a su campo por que el no quiere dejarle entrar, de sus animales de ah adueñado y no deja crusar a nadie de la familia ya no.sabemos.que hacer y si actuamos.por manos.propias vamos.preso nosotros . Que injusticia.

  9. ayelen dice

    Hola Doctor, disculpe las molestia. Mi inquietud es que mi mamá puso a una persona de chacrero en la.propiedad con un contrato de 6 meses, todo legal. Pero esta persona no se quiere ir de la.propiedad y esta causando estragos en la misma. Mandando carta documento a mi madre acusandole de amenazas y mintiendo en la.misma diciendo que tiene un hijo disc3apacitado, que en la cual no es verdad, no sabemos a que fin quiere llegar pero por. averiguaciones es una persona maleba con malos.comportamientos, agresibo y amenasante. Mi.madte no puede ir a su campo por que el no quiere dejarle entrar, de sus animales de ah adueñado y no deja crusar a nadie de la familia

  10. MONICA dice

    quiero contarles que mi primo ,y yo somos herederos de una propiedad e, el comenzo la sucecion en el 2007 y e onde mi abogado no me incluyo pero creo tengo tiempo ya que vivo al fondo .En el 2010 me inicio un juicio por administradora por que dice que alquile pero se que no prospera .YO EDIFIQUE UN DEPTO DENTRO DE LA PROPIEDAD EN DONDE PAGUE DERECHOS DE CONTRUCCION MUNICIPAL Y RENTAS ,Y SOY LA UNICA QUE PAGO RENTAS Y MUNICIPAL . QUISIERA SABER SI YO PUEDO REALIZA EN ESTAS CONDICIONES UN JUICIO POR USUPCAPION O POSICION VEINTI AÑAL.GRACIAS

  11. Sabrina Heritier dice

    Hola queria saber algo yo tengo un comodato gratuito firmado x escribano firmo mi tia nada mas y mi tio no pero la sobrina de mi tio me quiere desalojar x que tiene un poder amplio de administracion de lis bienes de mi tio .

  12. María L dice

    Hola Doctor, mi padre, mi hermano y yo somos los propietarios de un terreno en la localidad de Glew pues hace unos años terminamos de hacer la sucesión de mi madre.
    Antesdeayer un vecino que me cuida el terreno me avisó que el vecino del terreno lindero al nuestro abrió un paso en su cerco de ligustrina y comenzó a hacer una casilla, fui ayer a hablar con ellos y me dicen que si en tantos años no usamos el terreno eso les da derecho a tomarlo, que nunca me vieron antes, etc. etc.
    Hice la denuncia policial pero en la comisaría me dijeron que ellos no podían hacer nada, que la denuncia iba a la fiscalía.
    Realmente siento una gran impotencia! ¿qué podemos hacer? por lo que he leído en su página debemos actuar rápido pero da mucha rabia tener que gastar en poner un abogado cuando uno es el dueño legítimo y los impuestos están al día pues los tengo en débito automático.
    El terreno está cercado.
    Si vamos por la fuerza temo que nos estemos buscando más problemas.
    ¿Servirá de algo ir a la Municipalidad de Almirante Brown?

  13. javier dice

    Hola Dr, teníamos una casa en alquiler la cual fue alquilada durante diez años por un sinvergüenza que dejo de pagarnos y vivió durante casi un año gratis aparte de decir a todos en el barrio que era el dueño. Averiguamos legalmente y era esperar años ya que la casa esta a nombre de mi madre y mi padre que esta fallecido. Dada la urgencia de recuperar la casa nos metimos y le tiramos todo a la calle , hoy tenemos una causa por usurpación por parte de este hdp y una causa civil por daños ya que argumenta que la abuela se cayo en la vereda y se quebró. En el desalojo no se golpeo ni lastimo a nadie, la pregunta es a su criterio podemos salir culpables de usurpación de nuestra propia casa y cual podría ser la pena?. Es una locura que los delincuentes usurpadores o tenedores , tengan mas derechos que la gente decente y trabajadora y que se gano sus bienes.
    Gracias.

  14. lorena roldan dice

    hola Dr mi madre se divorcio de mi papa el le hizo firmar una escritura donde dice que esta libre de ocupantes y esta toda ocupada por parientes de el, los cuales no dejan que mi madre tome posesion , y dos dptos que hay en el mismo terreno tambien los dejo ocupados, el ahora no tiene ningun bien xq la casa de el la puso a nombre d su señora, mi madre es enferma de parkinson una enfermedad degenerativa cognitiva,no puede gozar de su casa su enfermedad la hace mas vulnerable, quisiera saber como me podria orientar que tipo de jucio hacer , ya que los dptos le estan haciendo juicios de desalojo uno por falta de pago y otro por caducidad d contrato, pero a mis parientes no se que
    juicio empezar , ya que un abogado me dice una cosa otro otra , va pasando el tiempo ,y a ellos los puso mi papa hace mas de 40 años , si bien se divorciaron hace tres años antes ya los dejaban vivir alli

  15. Carolyn dice

    Hola,pido ayuda urgente por favor..resulta que di dos meses de alquiler por un piso.ya vivo dentro,tengo las llaves.cual fue mi sorpresa cuando llega el proprietario y me pregunta quien soy..el hombre dice que no sabía nada y quiere que abandone la casa..pero no tengo nada ahora mismo pa moverme,no quiero dormir en la calle!!tengo mucho miedo..ayudarme por favor..

  16. elsa dice

    Tengo un usurpador desde hace 9 años, inmediatamente a la usurpación se realizo la denuncia en la comisaria, pero la policia dijo que sin la orden de un juez nadie los podía sacar. En los años sucesivos nos presentamos a mediaciones y jamas se presentaron los usurpadores, en las constataciones que se realizaban los usurpadores iban cambiando de dueño. En el año 2012 se inicio un juicio de desalojo por la via civil y en la constatación el usurpador dijo estar desde el año 2008 en calidad de propietario, en los servicios figuran boletos de compra-venta a nombre de diferentes personas, obviamente todos falsos y formularios de boletos de compra-venta de librerias con datos falsos y ningun sello de nada, menos escribano. Los impuestos los hemos pagado los propietarios. Tienen todos los servicios y en los últimos años le han realizado modificaciones dentro de la vivienda sin autorización de nadie. Debo aclarar que el usurpador es un empleado del servicio penitenciario de la provincia de Buenos Aires en actividad y también se le realizo la denuncia para una instrucción sumarial, aparte que en el retiro de frente de la vivienda se dedica a vender autos, ilegalmente.

  17. Eugenia dice

    Hola Dr. quisiera hacerle una consulta, soy dueña de una casa junto con mis hermanos, que mi madre donó en vida. Actualmente queremos ir con mi madre a pasar el fin de semana y tenemos problemas para entrar ya que la llave fue cambiada por un hermano que no quiere que vayamos. Quisiera saber ¿que medidas legales debemos comenzar a realizar? Gracias.

  18. dice

    Yo tengo mi casa usurpada hace 7 a;os en gral. madariaga Prov. de BsAs, los usurpadores tienen apoyo policial, judicial y politico. El predio en cuestion tiene un valor de mercado de aprox. un millon de dolares. Estoy esperando la resolucion de la camara de dolores, espero que falle a mi favor. De lo contrario lo hare publico. Con el apellido de cada uno de los involucrados.

    • elsa dice

      no me extraña, en Dolores tenemos un usurpador que es empleado penitenciario y estamos a la espera desde hace 9 años. Ha presentado documentación falsa para acreditar posesión y tiene asustado a los vecinos, nadie quiere declarar.

  19. antonela dice

    Hola doctor, le comento el caso que esta pasando mi mamá a ver como ella puede actuar ante el caso.. Mi abuela falleció hace 5 meses, hay 6 herederos de los cuales dos se hicieron dueño de todo, uno de ellos metió a su hijo a vivir ahí con sus hijos y su mujer.. mi mama esta pagando un alquiler y la mayoría de los hermanos le seden su parte a mi mama, para que vaya a vivir en la casa de sus padres, pero el sobrino de mi mama que esta en la casa no se quiere ir, y hasta encima empezó a hacer modificaciones en la casa, ¿que puede hacer mi mama?, ya se le termina el contrato del alquiler, y lo que pretende la hermana que se hizo cargo de todo, es dejarla en la calle.. ¿como puede actuar mi mama ante toda esta situación?
    Fue a un abogado y le dijo que esto lleva mucho tiempo, pero la verdad que no puede volver a alquilar, porque se quedo sin trabajo; ¿ella como heredera se puede quedar en la calle?..
    Espero su repuesta, gracias!

  20. lurde dice

    hola doctor mi hermana tiene problema ledesalojaron sin notificacion supuestamente desalojo arreglado como puedodo saver si el dueño es verdadero en realida mi hermana nopagabamas el arquiler porq el supuestamente dueño cada vez q leva pagar le aumentaba el precio le pedia para q arreglara la cas nunca no arreglo poreso dejo depar mi hermana y el contrato esta echo ecrito en lapisera un contrato echo asinoma como sepuede aberiguar docto te agradeceria si le ayuda a mi hermana gracia

  21. allison dice

    Hola doctor, Este caso es diferente somos un grupo de 360 familia ocupando un lote que ocupamos, no estaba alambrado y no tenia dueño se presentaron todos los papeles para fraccionar, se dividió se construyo, se pusieron poste de luz, agua mas de 1 año y medio viviendo construyendo ahora nos quiere desalojar el juez de la plata el 17 de febrero apareció el dueño y nos sede el terreno pero se dice que no se puede frenar y el desalojo es eminente !!! yo tengo en tramite para que me den la cuponera para pagar los impuesto,para mas información si ya no me desalojaron hay una pagina, ocupación la nueva esperanza. estamos en Alejandro korn partido de sanvicente. gracias

  22. Eduardo dice

    Hola, vendi mi casa, hicimos boleto sin sellado ni certificacion de firmas, el comprador me pago un diez por ciento de la casa y no me pago mas hace dos años, el con su madre esta viviendo en la casa, el problema es que el boleto no tiene ninguna clausula para rescindir por falta de pago y ademas dice que ninguna de las dos partes pueden descistir. Y hace unos dias me entero que el comprador presento quiebra. Tengo alguna manera de recuperar mi casa?

  23. Felipe Salvador Angelica dice

    Ramiro. Desde ya muchas gracias, le escribo estas líneas para explicarle mi caso y así usted pudiera, tenga a bien, orientarme en como actuar.
    Soy propietario (escritura a mi nombre),de una esquina dividida en tres locales ,dos de ellos cuentan con un terreno cada uno, libre y de similares medidas por el frente.(local ,terreno libre ,tejido ,vereda ,retiro y por ultimo cordón y calle)
    Dos locales y un terreno libre al frente son alquilados por medio de una inmobiliaria y con contrato comercial legalizado a un inquilino para utilizarlo como taller mecánico, lo cual se cumple. Al poco tiempo (dos o tres meses de iniciado el contrato) este inquilino me pide permiso para dejar estacionado un pequeño tráiler casilla (un eje y de trocha angosta) en le terreno libre del frente del otro local, el cual se encontraba a ese momento desocupado y en condición de alquiler (con letrero “se alquila” de la misma inmobiliaria actuante en el contrato del local del taller mecánico), como consideré correcta su actitud (solicitar permiso), accedí al pedido con la condición de que cuando se alquilase el desocupado local con terreno libre al trente, lo retirase inmediatamente (todo lo anterior dicho, fue en forma verbal). Transcurrido un tiempo (cuatro meses) el tráiler comenzó a funcionar como venta de comidas y bebidas al paso ,atento al acontecimiento recurrí a la inmobiliaria para exponer lo observado y pedir asesoramiento para saber que hacer con dicha situación, me contestaron que ellos mismos mediarían con los inquilinos del taller mecánico, para retirar el tráiler en cuestión y retrotraer la situación al principio. Pasado mas de un mes, el problema se incremento, lamentablemente para mí, al siguiente detalle, el tráiler sigue en el mismo lugar, el retiro hasta el cordón de la calle, la vereda, el terreno frente al local y el local (que estaban desocupados a la espera de un potencial inquilino), fueron ocupados, violentando cerraduras y candados, con muchas mesa, sillas, adornos, luminarias etc., e incluso instalaron un parrillero de importantes dimensiones en el terreno que corresponde por contrato al local del taller mecánico. La suciedad, el humo intenso proveniente del parrillero ,los ruidos molestos a cualquier horario provenientes de esa actividad, se suman a la ofuscación de los consternados vecinos linderos.
    A la espera de sus sabios consejos.
    Atentamente: Felipe Salvador

  24. Miguel Ang dice

    Doctor, le paso a comentar:

    mi abuelo ya fallecido, (quedando única heredera mi Sra. madre), compro un terreno que no llego a escriturar,pero cuenta con la vieja libreta con estampillas que se compraba en aquellos años. queriendo iniciar los tramites de sucesión, nos encontramos con que un extraño está pagando los impuestos municipales y de Arba, poniéndolos a su nombre. asimismo, el terreno se halla cercado incorporado con otros terrenos y casa lindera, ( en el mismo no se ve construcción), quisiera que me aconseje que pasos debo seguir? si es conveniente realizar la denuncia ante la fiscalía, como tipificar la denuncia y paralelamente solicitar a Arba y la Municipalidad que nos restituyan en el distinatario postal de los mismos impuestos?
    asimismo, le comento que el dominio del terreno figuran aun a nombre de la persona que vendío a mi abuelo.

    desde ya lo saludo muy atentamente!

  25. Ana dice

    Hola Dr. quiero saber si es tenedor o poseedor una persona que inicio los tramites en el registro de poseedores en Cordoba ya que el bien es de alli. Para dicha registracion previamente se notifica al titular registral el cual al ser notificado se opuso, por lo que no se registro la posesion. Mi pregunta es se lo puede tener como tenedor a esta persona que pide la registracion ya que el mismo, no paga impuestos, ni nada y esta reconociendo que existe otro que es dueño al iniciar este proceso en donde se le da notificación al titular registral y este se opone. O encuadra dentro de los poseedores? la intención es evitar un juicio tan largo, y poder accionar por desalojo! espero su respuesta desde ya muchas gracias!

  26. nerse dice

    perdon pero este mensaje es para todos los usurpadores que nada mas andan viendo de donde se hacen propietarios de los bienes ajenos deberia de haber una ley que tambien les dieran la pena de muerte porque ese tipo de personas siguen educando a sus hijos para que hagan lo mismo no les gusta batallar siempre estan esperando que todo les caiga del cielo, pero algun dia van a pagar todo el mal que hacen a la sociedad, se quieren hacer ricos de las costillas de otros que dios me perdone pero siempre he luchado y la gente y las mismas leyes son una basura para la sociedad porfa desaparescanlas que dios me perdone pero ya estoy cansada de la gente tan aprovechada

  27. gra soto dice

    Estimado, tengo mi casa usurpada hace 8 años. Era de mis abuelos. Mi padre unico heredero me la cedió para que deje de alquilar (hace 8 años). Los usurpadores iniciaron juicio para escriturar. Gane por una caducidad. Ademas tengo la cesion del sucesorio de los abuelos y mi abogada quiere iniciar un Interdicto. Se puede? Mil gracias

  28. Eduardo dice

    Buen día. Mi consulta es la siguiente, yo tengo una casa a mi nombre de cuando era soltero. Después me case y me divorcie de mi mujer, ella quedo con mis dos hijos en esa casa. En este momento mis hijos son mayor de edad y mi ex mujer no me quiere entregar la casa, hace un tiempo la alquilo y en diciembre se fue la señora que alquilaba. Hasta me hizo una denuncia junto con su inquilina diciendo de que yo las molestaba. Inicie acciones legales ya, pero tengo dudas de mi abogada… Y mi ex mujer también tiene otra casa que esta a la vuelta de la mía, que esa la hicimos después de casados, por lo tanto me pertenece la mitad de esa propiedad, siempre la alquilo y nunca vi nada, lo que hice fue iniciar juicio para que me devuelva mi casa y que me de la mitad de la otra. En este momento creo que en mi casa no hay nadie, yo quiero saber si puedo ir con un policía y un cerrajero y abrirla o si puedo tener algún tipo de inconveniente con eso.

  29. veeronica dice

    Hola mi caso es el siguiente , tenia un piso en propiedad del cual estado 8aÑos pagando y me hecho el banco por no pagar durante 1 año , puesto que me quedaba en la calle con mi hija de 1 año mis propios vecinos me animaron a abrir el piso , llevo cupando mi propio piso casi dos años porque asta ahora sigo parada , pero me gustaria saber. En el suupuesto que me quieran desalojar si podria pedir que me lo alquilaran o algo asi porque si no me veria en la misma situacion de volver a ocupar el piso.

    • veeronica dice

      Decir que sigo pagando comunidad al dia e arreeglado la casa todo y los vecinos estan contentos incluso me ayudan mucho soy de españa vivo en sevilla

  30. natalia dice

    Hola m gusto mucho este ariculo ,yo soy una ocupante y yo actuo como si fuera mi casa la arregle e hice modificaciones porque estaba destrozada,el tema es que soy de montevido uruguay y me gustaria saber si aca se manejan igual, gracias

  31. eva ibañez dice

    hola doctor. Quisiera que me asesore, tengo mis tíos de mas de 70 años que tiene en su propiedad, en el fondo del terreno una persona que se cree poseedora del inmueble, le alquilo la propiedad a terceros, les hizo firmar un boleto compra venta y los quiso desalojar por medios de amenazas,yo les realizo el certificado de discapacidad por problemas mentales y realizo la denuncia ante la fiscalia, la fiscal me comunica que no tiene valor el boleto por que el supuesto comprador esta fallecido y la otra persona discapacitada y analfabeta, pero me dicen que no hay delito, pero le sustrajo papeles de impuestos y el boleto de compra venta, la esposa del supuesto comprador, ya que mis tíos no recibieron ningún pago por dicha venta, ahora quiere vender la propiedad en la que habitan los verdaderos dueños. y quieren los nuevos supuestos compradores tomar posición de la propiedad.¿que debo hacer?, necesitaría una ayuda urgente, por que dos ancianos pueden quedar en la calle y son ademas de muy bajo recursos.

  32. alicia anzorena dice

    mis padres fallecieron no hace un año,tiene dos nietos q de q nacieron viven c ellos los cuidaron hasta el ultimo,los hijos no los venían a ver ahora vienen a reclamar q derecho tienen esos nietos de estar en la casa que todavía no a sido cancelada en el I.P.V.

  33. Edward Parra dice

    Doctor quisiera una pequeña asesoria .

    Mi padre me dejo una herencia de 12 hectares rurales cuando se estava ejerciendo la sucecion de reparticion una persona tomo el terreno y se lo hizo adjudicar como terreno valdio, pero la persona se lo adjudicaron con un numero de cedula que no le corresponde a esa persona y aparte de eso esa persona lo hipoteco con otro numero de cedula y lo perdio el banco lo remato sin darcen cuenta que esta persona no era la que aparecia con el nombre y numero de cedula , en la sucesion aparece que el terreno mi padre habia optenido el terreno con carta venta de posesion y mejoras yo quiero saver si sepuede hacer una recostruccion de ajudicasion mas transparente ante el incoder.

    • omar dice

      Hola Buen día Edward Parra a mi también me pasa casi exacto tu situación me gustaría que me asesoras mi nombre es Omar atentos saludos.

  34. dice

    le compre de palabra a unos amigos entre comillas no tan amigos me di cuenta tarde ,una casita en un lote fiscal despues de un año de vivir ahi y abonando cuotas de las cuales no me querian firmar nunca un recibo por lo cual me tenian de rehen me adhiero a la empresa adt y me avisan que la alrma sono me presento al domicilio y me encuentro con mis supuestos amigos,con todas mis pertenencias afuera del domicilio con muchas pertenencias en la zanja y muchas otras rotas y golpeadas ,llamo a la policia y cuando se presentan dialogan con ellos y me apretan para irme del lugar con mis cosas ,les digo que no tengo dinero para un flete y la policia me dice que lo pagarian ellos al flete si me iba urgente .que puedo hacer al respecto desde ya gracias señor

  35. jose dice

    Hola,me pueden ayudar en esto que estoy muy preocupado, hace 5 años y pico compre un terreno con una precaria casa a un hombre el cual vivia en el lugar hace mas de 5 años y los vecinos lo tenian como dueño, me entero de que se vende por un cartel puesto en el parque a la vista de todos, hacemos boleto de compra y venta, lo certifico por el banco e inicio un plan de pago de impuestos en arba, creo que queda claro que tuve la mejor de las fe, bueno al mes de vivir se hacerca un patrullero diciendo como hice para vivir en ese lugar y le conte que lo compre mostrando mis precarios papeles (pensaba que el boleta era suficiente hasta tramitar todo los demas papeles ), preguntan a los vecinos y le dicen que nosotros (señora, hijo y yo ) habiamos comprado al antiguo dueño por lo tanto en la comisaria me dicen anda tranquilo pibe que la persona que se hacerco dice tener la escritura pero no la presenta asi que solo quiere molestarte, por problemas personales como mi salud y economicos nunca mas iniciamos nada, solo pagar la luz que esta a mi nombre y otros cervicios, bueno hace dos meses se presenta un abogado diciendo que es el abogado del dueño legitimo del lugar y que si queria podia arreglar pacificamente y ellos me darian algo de plat cuando la vendan(hoy el lugar se cotizo mucho) por inmobiliaria
    , hace unos dias me entregaron el dominio del terreno lo cual figura esta persona con la escritura hecha en el año 2004.
    estoy re preocupado veo que todo se me derrumba y no se que hacer alguien que me pueda ayudar como seguir esto. podria yo pedir que si es como la ley dice me tengo que ir, pagarlo en cuotas a corde a nuestra situacion economica, como hago ese tramite o que hacer ?
    gracias

    • lorelei dice

      Hola acercate al jusgado de paz , con dos testigos , hace la declaracion jurada de la posecion del lote de x años , anda a la municipalidad, consulta por los impuestos anda pagando de a $100 cada ves q puedas , movilizate, en caso de el dueño querer que te vayas te va a tener q pagar todo lo q hiciste mas lo q construsite, ojo , es probable q no te saquen pero quien paga las cuentas del lote? el dueño? ahi ya es otro tema, espero te sirva , saludos

  36. Daniel dice

    Hola que tal?mi nombre es Daniel y tengo un problema con mi ex y es que tenemos un piso a medias donde resido actualmente,estuve 3 meses fuera por asuntos familiares y cuando volví ella lo había alquilado sin mi permiso y cambiado la cerradura.Ella no vive allí hace 5 años,por favor que tengo que hacer para poder recuperar mi vivienda ya que no tengo otro sitio donde vivir,gracias.

  37. veronica dice

    hola que tal a todos y a usted doctor quería contarles mi situación mis padres son los dueños de la mitad de una manzana con escritura legitima,impuestos pagos de todo el lugar planos sellados del municipio innumerables papeles que prueban su legitimidad como únicos titulares de las propiedades mas de 50 años,cuando mis hermanos y yo crecimos nos fueron usurpando nuestras propiedades y edificando como mis padres no sabian de leyes estos mal vivientes fueron estafan dolos tengo a mi hermanito sindrome dedaw,mi madre con cancer mi padre casi se murio por este terrible caso y encima estos mal vivientes les hicieron un juicio fraudulento acusándolos de usurpadores a ellos legitimos dueños y titulares del registro de la propiedad,porque presentaron un escritura falsificada firmada por marcela bianchi y un escribano que no voy a decir su nombre ya esta escrachado ,el juez del correccional que lleva la causa les dio el fallo a favor en el 2009 no pudimos defendernos nos estafaron en lomas de zamora son unos corruptos todos los vecinos indignados por tal desastre con un politico en el medio regalando y ayudanmdo a estos mal vivientes,actualmente somos 6 hermanos que no tenemos donde vivir cuando estos usurpadores viven en nuestra propiedades que somos herederos legítimos de mis padres,queremos que nos ayuden a recuperar lo que nos robaronnnn mal vivientes corruptos los que ayudan a estos mal vivientes esto es terrible pero voy a seguir luchando y no voy a bajar los brazos cuando no yo no tengo donde vivir y están en mi propiedad viviendo justicia para todos los propietarios pido por favor vasta de tanta impunidad.

  38. sergio fabian aranaga dice

    Hola soy abogado y me paso un caso tal cual lo describe Ramiro, plantee una diligencia preliminar para conocer el caracter de los ocupantes, de la diligencia surgió que manifestaron que eran inquilinos sin contrato. A raiz de esto inicie un desalojo por intrusion, En la contestación de la demanda alegan que son poseedores con animo de dueño y tratan de probarlo, el juez de primera instancia le da la razón y pierdo el juicio. Ante esta situacion apele, argumentando la teoria de los actos propios, debido a que en primer termino habian manifestado que eran inquilinos sin contrato y despues poseedores, por suerte me dieron la razón en camara y los pude sacar. Pero no saben las que pase, como se le explica al cliente que siendo dueño con escritura perdio el juicio, no se los deseo a nadie. Saludos

  39. lorena zamora dice

    Hola soy lorena tengo mi casa son papeles , y los impuestos vienen a nombue de otra persona , vivo hace 11 años y no tengo ningún papel. Sólo el de la luz hace 6 años q nombre de mi mamá que esta conmigo..necesitaria una respuesta breve y consista. Gracias!!!

  40. yola dice

    BUENAS NOCHES, MI PERSONA SE ENCUENTRA ANTE UNA DESAGRADABLE SITUACION. para que Ud. pueda comprenderme mejor, nombrare a las personas y el papel que desempeñan en este asunto:

    JAVIER ► PROPIETARIO DE LOS LOTES;
    MARY► LA PERSONA QUE LES VENDIO EL TERRENO A MIS PADRES;
    CLAUDIA►APODERADA DEL PROPIETARIO DE LOS LOTES;
    RENE Y ANA ► OCUPANTES, AVASALLADORES DEL TERRENO.

    Hace aproximadamente 25 años, mis padres hicieron la compra de un terreno a una señora de nombre MARY, misma que habría comprado ese terreno años antes del señor JAVIER (propietario de lotes en una urbanizacion). Mis padres y yo, hicimos uso del terreno en varias ocasiones en tiempos de siembra y por que el arado nos resultaba mejor sin murallas, no lo amurallamos, pero siempre estábamos al tanto del terreno, si bien no participábamos en desfiles y demas con la junta de vecinos, cancelamos cada año los impuestos como corresponde; aproximadamente hace un año fuimos al terreno, el cual estaba como siempre desahabitado, pero grande fue nuestra sorpresa al acudir al terreno hace un mes, y encontrarnos con una construccion de dos cuartos que estaban siendo habitados por una señora la cual nos dio como única respuesta QUE ERA ERA LA DUEÑA DE ESE TERRENO Y QUE LO HABRIA COMPRADO DE LA SEÑORA CLAUDIA ADEMAS DEL SEÑOR JAVIER (PROPIETARIO DE LOS LOTES) mis padres se vieron imposibilitados de hacer nada mas que solo preguntas , y debido a su avanzada edad, dejaron pasar un mes pensando qué hacer y si podrían quizas solucionar la situacion de manera amigable. los señores RENE Y ANA (ocupantes de nuestro terreno) a la fecha nos dicen que el señor JAVIER dejo como apoderada a una de sus parientes (►CLAUDIA), misma que al ofrecer el terreno a don rene le dijo que el anterior dueño que en este caso serían mis padres, le habrían devuelto el terreno a ella y por eso ella podia disponer del mismo. A LA FECHA en una entrevista con la junta de vecinos, estos nos dicen que ellos nada pueden hacer, y que EXISTE una ordenanza municipal que les da a ellos el derecho de disponer de los terrenos segun su conveniencia. Sinceramente no entiendo cómo pueden haber ordenanzas municipales que evadan el derecho propietario y que nos aparten del mismo. quisiera que me respondan si saben de alguna ordenanza asi, y algunos detalles acerca de la misma para yo poder informarme. somos una familia de escasos recursos, que cuenta con toda la documentacion como ser: testimonio, tarjeta de propiedad, impuestos al día, y folio real. les pediria me aconsejen que puedo hacer en este caso y si pueden sugerirme alguna manera de proceder o lo que sea mas aconsejable en estos casos. quiero saber qué puedo hacer para evitarles tanto tormento a mis padres. les quedare muy agradecida. Atte. YOLA.

  41. beatriz dice

    Le cuento mi mama le dio permiso ami sobrina que se quede en la casa de fondo y la condicion era nada de animales y que pague la luz pero sigue trayendo animales ya son 5 y no pagan la luz desde que le dije que se vallen y eso ase dos mese mi mama esta re mal no puede estar tranquila en su casa no nos habla le mande deciry el me insulto quiero que se vallen mi mama se va a enfermar que ago

  42. dice

    Muchas gracias por contestar de antemano, soy propietario de un terreno, el cual debia contribucion, de 8 años yo estaba trabajando con abogados y escribanos para completar la sucesion de mi abuelo, cuando fui a pagar, vi que estaban al dia las contribuciones, y el ocupa, niveló el terreno y coloco contadores de agua y luz, los terrenos estan publicados a la venta en una inmobiliaria de la zona, con el correspondiente papeleo, todo esto esta en consideracion de los profesionales que me asesoran, que chances tengo de perder? y que pasa con lo que el está gastando? en caso de tener que ir a juicio, que puede suceder? GRACIAS.

  43. Nilda dice

    Nilda dice: Ramiro, Leì al principio tu distinciòn entre poseedor, tenedor etc.fue muy claro, me refrescò conocimientos que alguna vez adquirì y “se me habian escapado de la memoria” ahora ya me estoy poniendo a leer algo del tema. gracias. Hasta siempre.

  44. Nelson dice

    Hola, quisiera asesorarme hay un aviso en el diario local de Zárate acerca de la venta de un terreno solamente boleto compra venta pero me han dicho que es fiscal y me pidieron nada mas que $5000. Antes de realizar cualquier operación consulto, espero que alguien me de una respuesta.

  45. andy dice

    hola , quisiera saber, tengo una casa alquilado, con contrato de locacion y convenio de desocupacion , la casa esta en sucesion , ahora hace 10 dias salio la decraratoria de heredero, soy el unico.
    el contrato se vencio en noviembre 2012, no se quieren ir, no paga el alquiler.quisiera que me informe,si con la decraratoria de heredero podia hacer el juicio de desalojo. esto cuanto tiempo tarda en salir el desalojo. muchas gracias esero repuesta

  46. dice

    hola que tal necesito ayuda compre una propiedad tranferimos el boleto de compra y venta por un escribano, y la hija de este hombre cuando me fui a trabajar vino con un cerrajero y ingreso a mi casa y me cambio todas las cerraduras llame a la policia y me dijeron que no pueden hacer nada,yo en este momento estoy alquilando durmindo en el suelo xq me quede sin casa y sin mis pertenencias X FAVOR QUE PUEDO HACER PARA SACARLA ELLA TIENE UN BEBE RECIEN NACIDO

  47. carolina dice

    Hola Dr. le cuento la situación: el Sr. E.O. necesita vender una casa (propiedad de su padre) en la que veranea todos los años ya que necesita costear gastos de una clínica donde está internado su padre (viudo hace trece años). El señor E. O. solo encontro un boleto de compraventa y como anexo recibos de cancelación de una hipoteca. Al empezar los trámites de la venta se pone en contacto con los dueños anteriores y estos dicen tener las escrituras originales y a la vez esta hipotecada a favor de un escribano; que supuestamente amenaza con ejecutarla si el Sr. E.O. o en su defecto su padre no le abonan u$ 52000. Bueno, en primer lugar estoy pensando en iniciar un juicio de usucapión ya que no hay declartaria de herederos y como medida preparatoria anotar el bien como bien litigioso por la hipoteca que quieren ejecutar…
    Agradecería una orientación al respecto.

  48. coca dice

    Hola una mig me regalo su departamento de palabra., ella fallecio me vine a vivir y cumplo con mi promesa de pagar y mantener lo que mas amaba…aparece su hna reclamando y bueno yo no tengo papeles …cuanto tiempo tengo para que me desalojen y si tengo derecho para que me restitullan mi dinero….Muchas gracias

  49. analia dice

    hola nesesito ayuda por fabor ya que nose como sacar a esta gente molesta de alado de mi casa el tema es asi mis padres fallein cieron y alado de mi casa esta la casa de mi mama es un mismo terreno dividido precariamente sin planos ni nada cuando mi mama la ultima en fallecer se quedo mi hermano mayor con la casa y se alquilo a una sobrina con su esposo e hijos pero estos desidieron no pagarle mas lo pactado del alquiler a todo esto mi mama nos dejo una casa a cada uno por ende mi hermano hace tiempo vendio su casa cuando aun mi mama vivia y supuestamente tooda la casa en donde vivo yo y los ocupas es mia pero soloo de palabra por que los papeles estan en algun escribano no sabemos donde estaba haciendo los tramites por que mi mama y mi abuelo heran dueños del terreno en lo de mi abuelo se quedo mi tio viviendo ahi el tema es que estas personas no se quieren ir estan de prestados y yo tengo varios accesos de la casa para entrar y no se si yo puedo entrar a sacarles ,las cosas cuando ellos no esten espero respuesta muchas grasias

  50. norma veron dice

    mi mama murio hace dos años yo tengo boleto de compra venta de la casa pero mi hermana pago impuesto sin avisarnos y tiene papeles de abogados o escribana no lo se porque no tenemos dialogo con derechos y puso en la casa que elle es titular somos cuatro hermanos pero uno no se donde vive y dos hermanos fallecidos que puedo hacer ?

  51. dice

    Le alquile mi casa a una seniora,esta no vive mas ahi,metio a las hijas sin consultarme.estas,no me pagan el alquiler,dicen que como no tengo escritura ese terreno es fiscal.Yo quiero recuperar mi casa,que puedo hacer?

  52. anahi dice

    Tengo una propiedas hace muchos años usurpada nunca pagaron los impuestos ahora ya me dieron la declaratoria de heredero y administrador y me hice cargo de las deudas.me la dejo mi abuelo. Puedo con esa declararoria realizar la demanda de desalojo?. Todavía no tengo el titulo.

  53. Grace Trujillo dice

    Holla, tengo una pregunta… Tengo una casa ke habia kedado intestada por mi Madre y despues de años to arregle las escrituras y pude poner la propiedad a mi nombre, la casa esta en Mexico y to vivo en Estados Unidos y el problema es ke un Tio mio hermano de mi Mama a vivido ahi durante todo este tiempo pero sin pagar facturas de nada ni luz, ni agua ni nada menos predial, todo lo e pagado yo y solo lo ke a echo a sido destruir la casa, ahora le estoy pidiendo ke se salga de la casa pero el no kiere y esta viendo la manera de kedarse con ella porke dice ke le correspondent a el tambien… Ke podria hacer yo al respecto y kisiera saber si el tendria posibilidad de poder quedarse con la casa de alguna manera???

  54. maria dice

    Hola, Tengo mi casa usurpada.

    Es un problema que afecta cada vez a más gente.

    Se está formando una asociación civil con la finalidad de nuclear a todas aquellas personas que tengan una propiedad usurpada. Para comunicarse pueden dirigirse a meusurparon@gmail.com y también un grupo en facebook “Usurparon mi casa”

    Entre todos los afectados debemos aunar fuerzas para recuperar lo que nos pertenece por derecho.

    Muchas gracias. Saludos

  55. leandro dice

    Buenas tardes yo queria hacer una consulta porque estoy alquilando y los vecinos me dijeron que la persona la cual me alquila no es la dueña si no un ocupa o usurpador.
    Queria saber si hay alguna manera de saber si la casa en verdad es de el o si existe algun heredero para poder contactar y llegar a un acuerdo con kien corresponde y no con digamos nadie .
    A mi me tomaron el terreno hace mas de 2 años cuando me fuy a trabajar al interior y ahora solo me esta trayendo dolor de cabeza y no me gustaria estar. Haciendo lo mismo con otra persona desde ya muchisimas gracias leandro

  56. vargas flavia dice

    hola doc ,tengo una casa que le dejo mi suegro a mi marido ,en la misma hay viviendo una mujer con dos hijos hace 4 años .hemos hecho la denuncia y ella reconoce q no es su casa y dijo q se iva a retirar pero nunca lo hace .yo pague los impuestos y saque fotos de la casa ,( le tapiaron las ventanas y rompieron la puerta ,) nosotros no vivimos nunca alli pero cuando fuimos para ocuparla la encontramos metida . despues de cuatro años ,solo puso las persianas q anteriormente avia roto muchas graias flavia vargas

  57. Maria dice

    Buenas tardes: quisiera hacer una pregunta: Mi padre tiene un inmueble alquilado, la inquilina no paga hace 1 año , sus promesas nos cansaron y nuestra abogada no pudo resolver el tema. cuales son las opciones para que deje el inmueble y pague su deuda? sus garantias no responden. Que se puede hacer???

  58. matias dice

    hola ramiro ,me usurparon un terreno y no se donde iniciar los tramites tengo la escritura ,pero no a mi nombre pero si un boleto de compra venta .. si me podes acesorar gracias ….

  59. dice

    buenas me podrias informar cuando te inician el juicio por desalojo tenes q pagar alquiler yo pagaba en un bco pero mi nuevo abigado me lo cobra ami y lo dep en otra juridiccion es asi gracias lo malo que no vi ningun recibo y ademas hace un año que lo hago gracias

  60. david dice

    Buenas noches,
    Dr. le tengo una consulta, y esto empieza así, el 4 de agosto de 1984 llegamos a vivir en una casa que la dueña nos llevo con el fin de cuidar, ya que ella reside en EE.UU por muchos años, ahora viene después de casi 30 años y nos quiere desalojar, dejo en claro que los pagos de servicios y otros lo hemos seguido haciendo, yo no cuento con propiedades. En un momento determinado (hace 2 años) los dueños nos propusieron vendernos el inmueble en un precio fijado por los dueños, el cual estuvimos pagando efectivamente, no recuerdo si fue mediante una cuenta corriente o directamente por el cual ellos nos hicieron un papel escrito manualmente como comprobante de pago, mi negligencia fue el no presentarlo a un notario ahora ellos están dispuestos a desalojarnos mencionando que su inmueble tiene mayor precio que lo que se habían fijado rompiendo la copia del documento en mi presencia que ellos mismos crearon y fijaron, yo acepto que ellos son los dueños puesto que no me considero un usurpador pero siempre he estado dispuesto a comprar la casa. No se que consejo recibir pues estoy buscando asesoría jurídica para que no me desalojen como lo dijeron. habrá alguna ley que demuestre que tengo algo de razón en decir que se respete lo que se planteo, o como hacer para conseguir una carta de garantía ante su insistencia prepotente.
    Dr. quedo a la espera de su pronta respuesta.

    Saludos,

  61. alfredo840 dice

    Hola Ramiro, mira tengo una propiedad que estaba a mi custodia, tengo la escritura, nuestra amiga fallecio y no tenìa familia, nosotros corrimos con todos los gastos de la defunciòn y la asistimos en todo lo que necesitaba, era tarde para hacer papeles pero, los gastos de impuestos y otras cosas sumaban y decidi alquilarla, claro coloque a una persona de mi confianza, luego de cumplido el plazo me dice que no tiene lugar a donde irse y que por otro lado tampoco lo va hacer, asi se instalo en el lugar ahora deseo desalojarlo pero se que ellos tienen la posesiòn , han metido una persona mas en el garage, donde sacan un alquiler, se burlan de mi y ya no se que hacer, me da mucha pena, perder la propiedad ya que le hice muchos arreglos para disponer de ella y ahora me encuentro a punto de perderla, ya ha pasado un año desde el vencimiento del contrato y veo con mucho desanimo poder recuperarla, tienen 2 niños y otro por venir, son agrasivos, antes de ello me tenian mucho respeto ahora hacen fiestas y saben que tienen la posesiòn.

  62. Roberto dice

    somos 98 moradores viviendo en un terreno en la cual estaba abandonado despues de 2años apareciero los dueños ua asociacion.hemos recibido del estado un bono 6000 y hemos construido en dicho lugar tenemos luz ,agua,desague,y gas natural ,hemos tenido un juicio y el poder judicial les da la razon,nos piden que desalojemos pero nosotros queremos comprar pero ellos quieren demasiado caro.¿que podemos hacer?

  63. maria dice

    buenas noches don rene quisiera consultarle sobre el caso de mi hermana le cuento:mi cuñada le cedio la casa a mi hermana..el problema es q su cuñado Cristaldo y su mujer insfran roxana le realizaron una denuncia penal de usurpacion presentando una boleta de compra y venta falso y en la fiscalia le tomaron la denuncia sin verificar nada y esta con orden de desalojo…a mi hermana no le quisieron tomar la contra denuncia mucho meno unos papeles de posesion q le realizo mi cuñada por el problema q surgio…que se debe realizar en estos casos?su abogada no da respuesta y en la fiscalia no quieren tomar nada.en la audiencia de hoy no se presento xq le dijieron q la orden esta y no le dan la oportunidad de hacer nada tiene pruebas de q vivio varios años y documentos y nada…es un problema familiar y ellos lo llevaron a judicial…y eso no quieren tomar…xfavor contesteme es urgente…
    quisiera contactarme con usted para ver sus onorarios y ver si la representa…desde ya gracias…

  64. Prof. Karina Paz dice

    Ramiro:
    Mi caso es simple, lo complejo es sacar a mis ex inquilinos. A quienes se les venció el contrato hace 8 meses. Obramos con total ingenuidad al alquilarles sin garantía, y por otra parte en estos últimos 8 años paso toda la familia de mi inquilino por la casa, es decir uno se iba y otro se quedaba, y asi sucesivamente. Mil discusiones, mentiras, etc., etc. Mi casa esta en condiciones terribles, la destruyeron…pagan cuando tienen ganas, y piden siempre un mes mas… opte por volver a hacer un contrato siempre y cuando firmaran un convenio de desocupación, (solo para tener esta firma) pero luego de vueltas y más vueltas… ahora dicen que se van en octubre. Los inste a que de igual modo firmen el convenio de desocupación para el mes de octubre entonces..y en eso estamos.
    La pregunta es, tiene validez dicho convenio si no hay contrato? de tener validez se desaloja en cuanto tiempo? aunque yo tengo profesionales que me están asesorando, quiero su opinión me resultaría valiosa.
    Una sugerencia para el blog, poner los ítems mas importantes para un contrato de locación, es decir ítems y certificaciones importantes para que tengan validez frente a un posible juicio de desalojo.
    Agradecida de antemano por su respuesta:
    Prof. Karina Paz

  65. Sandra dice

    Hola dr, mi consulta es la siguiente: al momento de casarme mi marido era dueño de una propiedad en Monte Grande, en realidad del terreno, a llas pocas semanas de casarnos compramos una casita y la instalamos en el terreno con un dinero que nos regalaron por nuestra boda. Al año tuvimos un hijo y a los pocos dias tuve que dejar la casa por malos tratos y porque corria peligro mi vida y la de mi hijo. despues de muchos años me entero que el comprá otra casa y forma pareja con otra mujer y tuvo una hija.Esta hija nos cuenta a mi hijo y a mi que vivieron en esa casa 14 años hasta que tambien tuvieron su mama y ella dejarla por violencia doméstica. Mi marido murió hace cuatro años y esta casa en la que vivia solo fue ocupada por una mujer mayor que supuestamente lo cuido como enfermera en sus ultimos dias de vida. mi marido le dijo a su hija antes de morir que busque a su hermano y recuperen la casa que era para ellos. la pregunta es: como puedo hacer para averiguar si estas propiedades aún figuran a nombre de mi marido? y si cre ud. que tienen los chicos posibilidades de recuperar estas propiedades sin contar con ningun documento. gracias por su respuesta.

  66. daiana dice

    hola que tal… me quieren vender una casa el dueño pero este se la vendió a otra persona el dueño dice que el comprador renuncio a la compra pero las hijas del comprador viven ahí y la pusieron en alquiler hoy por hoy la casa esta abandonada y el dueño que me la quiere vender dice que esta esperando una orden tipo como de desalojo creo yo pero su abogada esta de feria judicial la verdad yo no entiendo nada de esto quería saber si usted podría asesoran para saber maso menos que puedo hacer desde ya muchas gracias (disculpe por la forma de expresarme )

  67. Veronica dice

    Muchas gracias Dr. Ramiro por su respuesta. Y por lo que puedo corroborar mi tío estaría bajo el titulo de posesión ya que siempre pago y sigue pagando los impuestos de dicha casa y que no pueden hacerle juicio de desalojo. Ya que fueron casi 30 años de convivencia, corroborados y bien llevados. Y este sujeto de buenas a primeras quiere reclamar lo que realmente no le corresponde, porque ni siquiera testamento le dejo mi tía a este espécimen. Muchas gracias

  68. Veronica dice

    mi consulta es la siguiente: tengo un tío abuelo quien vivió en concubinato con mi tía durante muchos años, alrededor de 25 o 30 años en la casa de ella y no tuvieron hijos. Ella fallecio hace 2 años y mi tio ha hecho la constancia de concubinato y gracias a ello puede cobrar la pension de mi tia. Pero el problema es que apareció un hijo de mi tía de un matrimonio anterior, quien vivía hasta hace poco en España e incluso estuvo preso allí, y reclama los derechos de la casa en la que aun vive mi tío , y es mas quiere desalojar a mi tío de es casa. Mi tío tiene 88 años, discapacitado ya que le cortaron media pierna hace 2 años y hay una mujer que lo cuida porque solo no puede vivir. Mi pregunta es: este sujeto puede desalojar a mi tío, sin importar comprobación de concubinato, edad y discapacidad, o la ley lo ampara.??? o la ley ampararía a este sujeto que no vio ni llamó a su madre (mi tía fallecida)durante años sin importar como estaba, y ahora reclama lo que se cree que por derecho le corresponde, mientras que mi tío junto a mi tía pusieron todo en común para cuidar su relación y refaccionar dicha casa. Muchas Gracias

  69. celia barrios dice

    hola vivo en entre ríos mi papa murió hace 28 años y nunca hicimos la sucesión porque cuando murió nunca encontramos la mensura y ninguna boleta de pago de impuesto y por falta de plata no buscamos abogado para poder arreglar eso y ahora buscamos en rentas y sigue estando a nombre de mi papa y lo curioso es que el terreno sigue estando sin abitar …? pero en catastro municipal figura un hombre que pagaba los derechos pero este ya murió no pago mas nadie se devén 6 años de impuestos y no tiene herederos,como podemos hacer para recuperar todo si no tenemos papales lo que esta en rentas de la provincia tiene valor?? gracias espero su respuesta

  70. Cristina Recalt dice

    Hola, soy Cristina, vivo en Lanús, una casa al lado de la mía quedó desocupada hace algún tiempo porque murió la última persona que vivía allí, apareció una persona que dijo ser sobrina de la dueña y dejó gente para que cuidara la vivienda, hicieron algunas reparaciones.
    Ahora otras personas desalojaron a los que estaban, hubo acción policial y estas persona están haciendo muchos trabajos, lo peor es que trabajan sobre mi medianera, esa casa se apoyó en la mía y mi padre tuvo muchas disputas hasta que se cansó y todo quedó ahí.
    Quisiera saber cómo hago para que me confirmen que son dueños legítimos, dónde tengo que presentarme, encontré un sitio de denuncias en la ciudad de B.Aires pero no en la provincia.
    Agradecería una respuesta, quiero prevenirme de posibles okupas al lado de mi casa, mi nombre es Cristina Recalt, DNI 4958527, cristina_recalt@yahoo.com.ar

  71. Ivana dice

    Buenos días.Le comento:en el año 64′ el Estado le cede a mi abuela paterna un terreno con prefabricada por haber quedado con tres menores en situación de calle.Mi padre vive allí desde entonces.Tenemos toda la documentación acreditante y servicios,rentas(impuesto que mis padres pagaron al municipio aún sin tener escritura,dato muy curioso y que a Tierras parece no importarle),etc. Hace apróx. cinco años que una familia se metió de guapa en la parte frontal del terreno,y como éste es fiscal(el terreno) no importa lo que esta gente nos haga(situaciones de violencia extrema).La respuesta de la justicia es que ,básicamente,”sin escritura no se nos puede ayudar” y no damos con nadie que nos pueda hacer escriturar nuestra propiedad de una buena vez.Espero usted pueda asesorarnos.Ya no sabemos a quién recurrir,nos encontramos en una situación de total desamparo …Muchas gracias.

  72. Felix garcia dice

    Muy buena explicacion, tengo un tenedor en casa de mi concubina y nos prepararamos. A pedirle desalojo. Tiene 7 años, A” cuido”.pero la casa esta descuidada el vive solo sin esposa.

  73. valeria dice

    hla soy valeria de mendoza y queria comentarte nuestro caso .mi suegra tiene a una casa la cual fue ocupada por una familia, se les hablo y el marido dijo que se iban a ir pero la mujer no quiere ahora el hombre ya no vive hay y ella si con dos niño ,el marido dice que el nos puede ayudar a que se valla que podemos hacer

  74. viviana dice

    buenos dias
    tengo una duda queria saber si me pueden ayudar el papa de mi hija murio en diciembre del 2011 el estaba en pareja con una chica la cual tiene 5 hijos y tres son menores la situacion es la siguiente el en mayo de ese año compro una casa en la cual se fue a vivir con esta chica no hacia mas de un año que estaban juntos el tema es que segun ella lel padre de mi hija le dejo la casa con un papel supuestamente firmado por el fuimos a la escribania a buscar el titulo y segun la escrjbana ya se lo habian entregado a esta persona segun la escribana lo retiraron estando el ya muerto en concreto mi aboga ya pasado un año de que se tiene la sentencia del jusgado de que mi hija es la unica heredera no quiere iniciar el juicio de desalojo y yo tengo miedo de que mi hija por esta demora pierda su propiedad que es lo que puede llegar a pasar y que medidas puedo tomar o pedir a mi abogada que haga.gracias

  75. olga dice

    hola dr yo compre un terreno con una mobiliaria era una loteada de cuatro manzanas eso fue en el año 1987lo miraba periodicamente de que nadie se metiera hasta que un dia mi vecina me levanto una pare yme abia pagado unos impuestos me fui a vivir de imediato ami lote y escriture con el escribano correspondiente que me dio la inmobiliaria en 2009me iso un jucio penal por usurpacion en el cual salio extinguida por prescricion la accion penal y sobreseer ahora tengo un jucio civil por desalojo estoy en la fase de consiliaccion con testigos quiere la possecion del terreno ue puede pasar en laparte catrastal esta ami nombre pasa del sr que me vende a mi puse la luz ,agua y tengo todos los servicios a nombre mio

  76. dice

    buenas noches, Dr. soy propietaria y tengo titulo de propiedad de un terreno ubicado en san vicente impuestos de arba y municipal pagos hasta 2011, que es el año que inicie acciones legales a mi querida vecina que lo cerco junto al terreno de su casa, el cual duda tenga titulo, el tema es que ya van dos años sin novedades la abogada me dice que esta gente no se notifica de la causa en el juzgado en lo civil n° 27 en la plata.
    por lo que me encuentro sin poder venderlo, ni hacer uso, la abogada me dice que en este momento al haber iniciado no puedo venderlo hasta q no termine el juicio. o que el juez diga a quien le pertenece.
    mi vecina solo tiene una sección de uso firmada ante un escribano publico, sección por alguien que tampoco era el titular del terreno.
    pero hoy mi preocupacion es otra, esta es mi única propiedad, la cual segun entiendo estoy inivida, su compra fue por hacer una invercion no me interesa vivir en esa zona, el tema que no tengo casa, tengo aprobado el credito hipotecario de banco ciudad por el ivc, ya estamos en la etapa final, hasta que salio el informe de registro de propiedad de provincia … el hermoso terrenito….el cual no es mi vivienda ni tampoco puedo construir porq en la actualidad mi vecina edifica no lo puedo vender. y viva con mi familia y mis padres en un departamento de 3 amb.
    queria saber si yo le puedo pedir al juez que me oficie donde conte que se encuentra en esa dependencia autos de lorena en contra de vecina por terreno y que hasta no termine esta etapa de instrucion me encuentro inivida. talves eso me ayude a que el banco considere esta situacion bueno espero a ver sido clara desde ya muchas gracias

  77. LILIANA dice

    Buenas tardes Dr. mi consulta es la siguiente: Soy heredera de la casa que fue de mis padres, la cual se hicieron sus respectivas sucesiones, sin ser inscriptas.tengo dos hermanos, mayores que yo, el mayor de ellos, es el que ocupa la casa desde el fallecimiento de mi padre, que fue el (16/10/2000, inicie un juicio locativo, donde le reclamo los meses de alquileres que me debe pagar, y por suerte para mi, dieron lugar a mi reclamo, y de hecho ya dieron sentencia, en el cual debe abonar desde Diciembre de 2003, hasta la actualidad, mi otro hermano osea el segundo, cedio al mayor (al ocupante), su 33%, o sea que ya no tiene nada mas que reclamar, Mi consulta es si esta bien lo que me pide un abogado que para poder embargar la parte de mi hermano el ocupante su (66%).me piden inscribir las sucesiones, parapoder hacer el embargo, y para ello me piden $ 2700, los cuales no los tengo es mas estoy sin trabajo, y con un hijo de 11 años,y en la casa que estoy me informaron que la debo dejar a fines de junio del corriente año, podre exponer mi caso al juzgado de minoridad para que me puedan solucionar este problema si es posible obvio, ya que con mi hermano no he podido llegar a un arreglo, de ninguna índole, o si usted me pude decir que es lo que puedo hacer, gracias y espero su respuesta.

  78. Pablo Ghergo dice

    Hola Dr,mi consulta es porque compre una legitima posesion de mas de 6 años, hace mas de un año y hace 2 dias me llamaron de San Clemente los vecinos que habia un oficial de justicia con un heredero (un hombre mayor) y cambiaron las cerreduras. Yo hice la casa a nuevo, gaste mas de 180 mil pesos en refacciones y mejoras (tengo todas las facturas de todo) nunca me notificaron nada, pago el impuesto inmobiliario que esta a mi nombre , la luz y pedi una moratoria en la municipalidad de mas de 8 mil pesos, la casa estaba destruida y y sin cerramientos frontales, ahora es una hermosura. supuestamente el mandamiento es hacia los antiguos poseedores.- tengo que ir al juzgado de dolores. le agradeceria asesoramiento y contactarme de manera imperioza con usted. Gracias.

  79. Pablo Ghergo dice

    Hola Dr,mi consulta es porque compre una legitima posesion de mas de 6 años, hace mas de un año y hace 2 dias me llamaron de San Clemente los vecinos que habia un oficial de justicia con un heredero (un hombre mayor) y cambiaron las cerreduras. Yo hice la casa a nuevo, gaste mas de 180 mil pesos en refacciones y mejoras (tengo todas las facturas de todo) nunca me notificaron nada, pago el impuesto inmobiliario que esta a mi nombre , la luz y pedi una moratoria en la municipalidad de mas de 8 mil pesos, la casa estaba destruida y y sin cerramientos frontales, ahora es una hermosura. supuestamente el mandamiento es hacia los antiguos poseedores.- tengo que ir al juzgado de dolores. le agradeceria asesoramiento y contactarme de manera imperioza con usted. Gracias. mi mail es lukpo30@yahoo.com.ar

  80. daniel dominguez dice

    hola me llamo daniel dominguez y queria aser una consuta tengo una casa en bs as y esta usurpada x otras personas y ase 5 años que inicio el juicio y que ese juicio quedo archivado asta que el juez decida..¿ cuanto tiempo mas tengo que esperar o que puedo acer en este caso??

  81. Erica dice

    Buen dia Dr.mi situacion es la siguiente, en el año 98 una tia le dio a mi mama un terreno a traves de un poder especial post- morten (q le permite escriturar a su nombre, venderlo, donarlo, etc) pero como mi tia estaba viva hasta hace unos pocos años mi mama nunca quiso disponer de el. Como hace 2 años me case y vivo de alquiler decidimos ir a una escribania para que mi mama me lo donara y empezamos con la inscripcion en el registro. Cuando pido los informes de la situacion de impuestos en municipalidad y rentas, nos topamos con q la municipalidad estaba pago por una señora q desconociamos, cuando fuimos a conocer el terreno y a hacer tareas de limpieza, la señora de la casa de al lado me dijo q era suyo porq ella hace 17 años q lo limpiaba y a traves de una moratoria hace 2 años q pago los mencionados impuestos, ella llama a la policia con lo cual nos dirigimos de buenas formas a la comisaria y como la señora sostiene q es suyo a pesar de la documentacion que le expuse, nos recomiendan a ambas hacer las denuncias penales pertinentes y que un juez intervenga, y tambien el comisario nos dice que por el momento hasta que el juez nos diga quien tiene los derechos sobre el mismo, ningunahaga posesion del mismo. Al dia siguiente me avisan que ella esta cerrando el frente y esta construyendo, por lo que voy nuevamente a la comisaria donde hago una ampliacion de la denuncia, y personal de criminalistica y oficiles de la policia nos dirigimos al terreno donde ellos toman fotos de la gente construyendo, ahora mi preguntas son las siguientes, yo estoy citada ya para la testimonial el mes que viene, ¿que determinacion podra tomar el juez, directamente mirara ambas documentaciones y dira quien tiene los derechos o tendre que hacerle un juicio por desalojo? ¿que tipo de juicio seria? Como dije ella sostiene que hace 17 años que cuida eso, pero hace 2 q pago los impuestos y hace 2 meses que construyo una precaria casa donde ni siquiera vive nadie. Desde ya muchas gracias y excelentes sus ntas, son de grandisima utilidad para entender acerca de muchos temas!

  82. gabriel yashan dice

    Buen Dia Dr. Preguntas varias; ¡Corresponde iniciar primero la accion reivindicatoria y con el resultado de esta iniciar el daños y perjuicios o se pueden iniciar ambas en forma conjunta? ¿ Si el okupa construy con autoriacion por parte del municipio, el municipio tambien es respnsable en la demanda? ¿ Era obligacion del arquitecto solicitarle el titulo de propiedad. Esta obligado el arquitecto en alguna norma aunque sea codigo de etica?

  83. Ruby Padilla Bettin dice

    Tengo una casa de mi propiedad alquilada por habitaciones a estudiantes sin contrato. Hasta hace dos meses tuve una persona encargada de recoger los arriendos, ahora lo estoy haciendo yo y resulta que una inquilina debe en este momento mes y medio ( le parecerá raro pero es que ella abona en la mensualidad por eso lo de mes y medio) y parece que la persona encargada de recibir los arriendos le permitía hacer los abonos. Cual es el procedimiento para desalojarla, le anticipo que es muy grosera y no respeta, dice que tiene problemas económicos y que yo debo entender eso. Le he dicho que entonces busque algo que ella pueda pagar, se niega a darme el teléfono de sus padres que son quienes le pagan y dice además que no se va. Está próxima a terminar la Universidad y me da miedo que se vaya sin cancelar. Lleva 2 años viviendo allí pero como le expliqué anteriormente el encargado le permitía sus atrasos y completaba con su propio dinero y como me lo entregaba completo, nunca supe de esa anomalía. Vivo en Colombia.
    Gracias por su orientación.

  84. ivan paredes munoz dice

    Vivo 12 anos en una propiedad como cuidador sin sueldo yo pago luz y agua. No me niega a irme pero la propiedad la vendieron me piden desalogo ya. Y no puedo conseguir casa rapido me la piden para fin de mes consulta me pueden dar un tiempo determinado…..gracias

  85. gabriela dice

    Hola mi nombre es gabriela.mi tia tiene. Una parcela entera o sea q se entra por una calle y se sale por la otra.en este caso me usurparon en lote de los dos lados y yo no tengo para pagar un abogado y la verdad es q necesitamos la plata.lo puedo vender asi y q el comprador se encargue del desalojo.el terreno tiene escritura..usted o alguien conoce gente q compre terrenos usurpados…gracias por su tiempo

  86. enzo dice

    hace 6 meses compre una propiedad haciendo mejoras en parte de pago en acuerdo de palabra.le di dinero y contriy en comcepto de pago hahora el dueño se arrepintio y me quire hechar no tengo ningun papel que hago no tengo a donde ir y me amenaza que tiempo tengo

  87. dice

    hola ramiro ,x necesidad e tenido que okupar un apto en una comunidad de propietaros que esta cerrado de hace años el o la propietaria supuestamente esta en el extranjero ,¿que riesgos corro viviendo aqui? aun no ha venido la policia ni nadie del entorno,agradeceria una respuesta

  88. laura dice

    hola ramiro, hace poco compre una propiedad y hay gente viviendo en la misma, de mas esta decir que no han echo absolutamente nada, digamos mejoras o arreglos en dicha construccion, el tema es que yo necesito tomar posecion urgente de ese inmueble porque la casa donde vivia hasta hace poco se vendio, estoy alquilando, esta gente se niega sistematicamente a irse y todavia no tome ninguna accion legal porque se que es muy largo el tramite y yo necesito ocupar mi casa nueva con urgencia, mi pregunta es la siguiente= puedo yo ir a dicho inmueble, con mi boleto de compra y venta firmado y legalizado por escribano y ocuparlo por mas que esta gente siga ahi adentro? agradeceria tu respuesta, gracias .

  89. Maria Clara dice

    Buenas tardes Ramiro.
    Muy interesante tus notas. Realmente me han aportado mucho.
    Soy abogada, y estoy por iniciar un Interdicto de Recobrar contra una “posedora”… la denomino asi, ya que lo que ocupo a mis clientes era un Lote de terreno, sin edificacion.
    Esta “posedora” se metio en el Lote y edifico precariamente de una semana para otra, el pasado mes de noviembre.
    Ahora bien: no he parado de pensar cual sera la mejor accion contra ella.
    Me tienta la idea del interdicto por que me encuentro dentro del ano de ocupacion… y dentro de las variables, es un juicio relativamente rapido .
    Pero, por otro lado, mis clientes son propietarios registrales: con lo que tambien podria ir por una acc. reivbindicatoria.
    Ahora: que opinas sobre el juicio de desalojo para este caso? crees que el hecho de que esta mujer haya edificado, me hecha por tierra lo de “intrusa”?
    Muchas gracias!

  90. ariel dice

    hola veo q sabes.mucho sobre el tema . Quiero preguntarte algo, yo vivo en una casa hace mas de 10 años con mi papa el cual fallecio hace unos dias , el pago los impuestos durante todos estos años dicha casa es de el y los hermanos, nosotros restauramos el baño las piesas y alquilo una parte la cual era de mi papa, las otras partes de la casa hable con un tio q tiene dos partes de la ya mencionada y se las voy a comprar , con el no tengo problemas, ahora tengo un tio q es dueño de una parte chica de la casa y m quiere sacar, ahora aca la cuestion este tio lo jodio a mi viejo hace años porq mi viejo le levanto un remate en dolares y por confiar en el dejo pasar el tiempo y no hiso los papeles para q pasa a nombre d mi viejo, resulta q este tio para no darle nada paso esa parte a nombre del hijo y ahora quieren joderme a mi. Que tengo q hacer ? Una opinion por favor

  91. Silvia Eroles dice

    Hola Dr: tengo una situacion muy particular. Compramos con mi ex pareja una casa, la compra la efectua mi suegra y en el boleto de compraventa, a travez de escribana, manifiesta que la compra la realiza para su hijo (mi ex pareja). Cuando sale la escritura, sale a nombre de mi suegra y en dicha escritura dice que no se realiza aportes por ser la compradora ama de casa. Pasaron unos años, mi suegra fallecio y yo me separe de mi pareja, con quien nunca nos casamos.
    El tema ahora es, que yo quede poseyendo la vivienda junto a mis hijas menores de edad, hijas de ambos, pero se inicio una declaratoria de herederos.
    Que hago? frente a esta situacion, creo que en cualquier momento me van a querer desalojar. Aparte, yo tengo mi negocio alli, una peluqueria y con eso me mantengo.
    Tengo algun derecho? Como comparezco en el juicio de declaracion y a titulo de que lo hago?

    • migue bernachea dice

      doctor es la segunda vez que le escribo porque son muy buenos los consejos yo vivo en corrientes capital pero usted donde tiene su estudio porque me gustaría hacer una ínter consulta tengo un juicio llevado adelante para desalojar a personas que usurparon mi terreno ya declaramos todos menos el acusado se presento ayer dia 26/03 sin abogado y le fijaron nueva audiencia el 13 de mayo pero se podrá pedir que adelanten la audiencia??????????desde ya mil gracias miguelina bernachea

      Date: Wed, 27 Mar 2013 03:28:09 +0000 To: ifd_migue@hotmail.com

  92. maria dice

    Compré una propiedasd como mejor postor en un remate extrajudicial del BHU. La dueña a la que le remataron la propiedad no vive en dicha casa y le “alquiló” sin contrato la casa a unas personas que actualmente viven ahi, no tienen menores de edad en la casa.
    Nosotros estamos esperando un hijo y tenemos urgencia de poder hacer las reparaciones necesarias a la casa para poder tener una casa digna para nuestro hijo.
    Si bien el BHU es quien se encarga de desocupar la propiedad no nos satisface el tiempo que dicen tardará el proceoso. Nuestra consulta es: que medidas o aspectos debemos mencionar o tener en cuenta para que la desocupación de la propiedad sea lo más rapida posible??

  93. luis avendaño dice

    otra. por el mismo motivo ,la propiedad esta a nombre de mi madre, el trato fue conmigo _hijo- yo vivo en el mismo lugar en el fondo QUE PODRIA HACER? los intrusos son drogadictos y violentos comenzaron a robar a otros inquilinos que hay en la misma propiedad y quisieron golpear a uno de ellos al que le robaron acusandolo de mentiroso. un denuncia a la policia para pedir seguridad es lo primero que debo hacer?

  94. luis avendaño dice

    la otra pregunta es, un inquilino se fracturo un pie hace 5 meses y dejo de pagar poque dice que es mi responsabilidad ,resbalo en un baño porque tiene un escalon alto , me quier iniciar juicio despues de 5 meses por el accidente, ¿puede hacer eso ? el alquiler fue de palabra , NO HAY CONTRATO DE ALQUILER. cuales son las consecuencias?

  95. luis avendaño dice

    la pregunta es ,si yo alquile sin un contrato solo de palabra y ahora los quiero desalojar como se califica le individuo -ocupantr tenedor ? y que debo hacer

  96. Camila de leon dice

    Hola, tengo una consulta: con mi familia estamos viviendo en comodato en una casa hace 9 años, la dueña murio, aparecio la sobrina diciendo que la queria vender. Mi consulta es posible que ella desde el lugar de sobrina pueda venderla?,No hay una ley que despues de vivir 10 años la propiedad pasa a ser de la persona en la que vive en ella? muchas gracias seria urgente. MUCHAS GRACIAS!!

  97. Maria dice

    Hola! hace 31 años me fui de mi propiedad de la que soy dueño(poseo titulo/escritura), y la deje a la venta, encargada a una persona, la misma al parecer se la dejo a otra, nunca se pudo vender, todo bien, hasta que los hijos del segundo encargado se convirtieron en drogadictos y ladrones, quemaron la casa, la dejaron sin techo, quemaron los paredones linderos, estan enganchados en los servicios, nunca pagaron los impuestos, etc.
    Los vecinos me contactaron, y me comentaron lo sucedido estoy a mas de 700 km del mismo, y todo este tiempo los que vivian alli le habian comentado a los vecinos que se los habia vendido. asi fue como averigue la situacion del mismo. Ahora no lo puedo recuperar? aunque haya pagado todo lo que se debia?, lo perdi completamente. No puedo pedir a la Justicia que me lo devuelva.?

  98. laura escudero dice

    hola por favor podrias decirme!!! mi cuñada le hizo juicio a su hermano por usurpador.. la sentencia salio que en 90 dias corridos debe desalojar el y cuaaaaaalquiier acompañante.. esto se esta por cumplir ahora el 1 de marzo.. tengo una duda han visot que el usurpador esta construyendo un departamneto en el terrenousurpado!!! por que arriesgarse si ya esta sentaencia y ellos notificados!!! gracias

  99. daniel dice

    hola, con mi hermana os quedo un terreno que era de mi madre fallecida y esta a nombre de mi madre pero el problema es que ese terreno lo usurparon muchas veces hasta que hace ya unos años esta viviendo una pareja , yo fui a hablar con ellos y ellos reconosen que se metieron, ellos arreglaron mucho la casa y ahora tienen hasta un almasen. Yo quise venderles la propiedad pero en ese entonces mi hermana no queria , y ahora que quiere ya no sabe adonde estan los papeles que puedo hacer para demostrar que es nuestro y poder venderlo.

  100. jesus gerardo dice

    hola, mi situacion es que me venden una casa muy barata porque esta invadida, las escrituras existen, la casa me la venden y me la ponen a mi nombre sin problemas, el problema seria sacar a la familia que ahi habita los ultimos 13 años, que me podria comentar al respecto? gracias!

  101. laura dice

    yo nesecitaria orientacion en cuanto a este problema. pasa lo siguiente. soy casada hace quince años . mi marido compro la propiedad donde vivo de soltero.al poco tiempo nos casamos. en ese momento el era menor de edad(20 años) por lo cual en el boleto de compra figura mi suegro . nunca se escrituro.ni se pago los impuestos . el problema es que ahora mi marido me pidio el divorsio. tengo dos hijos con el uno discapasitado. mi pregunta es. tengo alguna manera de poner a mi nombre la propiedad ya que nunca se escrituro ni se pago los impuestos? que pasa si pago los impuestos . se puede hacer algo??

  102. frias gerardo dice

    hola, mi consulta es por un terreno que compre hace unos años actualmente está usurpado,hay tres casillas precarias lo fui a ver al hombre pero sigue ahi.que debo hacer??yo tengo familia tmb,al caso que el diga que tiene familia,algun abogado de merlo buenos aires q le ayude ,tengo escritura,muchas gracias!!

  103. marisela dice

    estimado
    solicito de su orientacion mi esposo compro un terreno del cual se lo dio a vivir a su mama ella ahora hizo las escrituras a su nombre …no habia escrituras de mi esposo solo habia el contrato de compra venta…ella con ese documento las hizo a su nombre el caso es que ahora ella lo quiere vender o heredar…tiene 10 años de vivir ahi
    mi duda es :: es legal o ke ella hizo? ella con la escritura que hiz puede heredar o vender?? como puede mi esposo recuperar el terreno que ella con dolo se adueño de el.

  104. MARCELO dice

    hola tengo un lote heredado en del viso al cual no iba a ver desde hace muchos años ,al entrar en sucesion y ya hecha la declaratoria fui a verlo y constate que habian instalado una casilla ,fue un vecino que formo parte de la policia bonaerense y como tal conoce todo los artilugios para justificar dicha estafa , al tiempo me entero que el nuevo ocupante y supuesto comprador (sin prueba alguna de ello )dice haber pagado cierto dinero por la compra de tal parcela ,la fiscalia de pilar me ha dicho que no toma denuncias al respecto la policia tampoco ,al ir yo personalmete a hablar con los ocupas me trataron de mala persona por no resignarme a perder la propiedad argumentando que yo tenia propiedades cosa que no es cierto porque vivo en la casa de mis padres de la cual somos 5 herederos ,no me agrada el sistema cuando se pone a favor de una clase social victimizada que quiere obtener las cosas sin esfuerzo ,sinceramente no se que hacer mi abogado solo me dice que puede hacer un juicio reivincatorio ,agradeceria poder tener alguna respuesta mas contundente y eficaz

    8

  105. romi dice

    Hola qeria saber si me pueden llegar a desalojar hace 30 años que vivimos aca y se paga agua luz y telefono y se firman las boletas.
    Desde ya gracias

  106. cintia dice

    hola queria hacer una pregunta vivo una casa la cual es de una buela y hermanos la cual vivi desdes hace 25 años nadie pago nada si pago que pasa nadie se quiere hacer cargo de la deuda de la casa y estoy con con mi familia existe la ventianial muchas gracias doctor espero su respuesta bendiciones !!!!

  107. angel dice

    no tengo experiencia en el tema y mi gran duda es la siguiente …. existe un terreno baldio en donde sobre ese terreno hicieron un mejorado , una casa a dos aguas con techo de chapa , la siguiente duda es que el supuesto dueño lo unico que tiene es un boleto de compra venta en donde figura un tiket de s,p.p.o.i direccion provincial de rentas sellos , en donde especifica el monto y quien se lo vende es un fulano que busque con la direccion que ahi detalla y no lo encontre y la fecha de nacimiento es 1939 anda por los 73 años si es que sigue con vida ?? consulte en arba y no figura el nombre de fulano figura otro nombre como titular , pero como destinatario si figura el nombre de la persona que a mi me ofrece ese terreno …. que hago ?

  108. carla dice

    Dr Ramiro : en el año 87 mi suegra compra un terreno en los patos partido de berasategui y lo escrituro, pago los impuesto hasta el año 1994 aproximado no tiene comprobantes de los impuestos.Fuimos a la delegacion municipal del pato a pagar los impuestos con la escritura y nos dijeron q no se debia nada q iba a vencer la de diciembre del 2012,lo pago y modificamos el nombre de a quien venian los impuestos , ahora resulta q el terreno lo cercaron todo quisimos hablar con el poseedor y nos paso el numero de su abogado q debemos hacer

  109. Stella Soto dice

    Dr. mi consulta es la siguiente: estoy divorciada de común acuerdo desde julio/2011 y mi ex me cedió el 100% de un bien (terreno) sin propiedad alguna, el que es apto para cultivo o hacienda, el tema es el siguiente, él no deja de subalquilar el predio y yo ya le presenté Carta documento para que la desaloje, quiero alquilar o vender esa propiedad pero temo generar un inconveniente, no tengo comunicación con ese Sr. de ningún tipo, pese a que tenemos un hijo en común, quiero saber que más tengo que hacer para sacarlo porque yo vivo en otra ciudad y él tiene domicilio en en la msma localidad que el terreno (no la del terreno) espero pronta respuesta, gracias

  110. carolina dice

    Dr. mi consulta es la siguiente: tengo una propiedad que la compre con un accidente que tuve de chica,mi padre me hizo firmar unos papeles y yo sin saber termine vendiendole una parte a mi hermano y otra a mi hermana.la casa quedo dividida en tres dueños.Ahora yo tengo 4 hijos y quiero ir a mi propiedada a vivir y ellos no quieren. alli vive mi padre, mi abuela(la cual tiene su propio depto en Capital) y hermana(que va y viene).yo necesito dale una vivienda a mis hijos.seria legal ir y cambiar la cerradura y echarlos a todos??gracias

  111. julia cardoso dice

    Dr. mi consulta es la siguiente, mi madre y yo heredamos un terreno en ezeiza,hace mas de veinte años que esta intrusado, nosotras pagamos los impuestos regularmente, que debo hacer para sacar a esta gente y poder vender el terreno.otros abogados me dijeron que si hace veinte años que estan ahi, lo mas seguro es que ya no tenga ningun derecho sobre el terreno. espero una respuesta pronta. Gracias.

  112. ariana dice

    buenos dias doctor, tengo la intención de comprar un inmueble, pero la persona que refire ser el dueño me ofrece un boleto de compra venta, por algunos vecinos me entere que hace mas de un año que vive ahí, pero que adquirió el inmueble de forma irregular. El inmueble esta ubicado frente a la playa, por lo que considero que lo que pide es muy poco dinero, eso aumenta mis sospechas. Como puedo saber quien es el verdadero dueño, o si el, el verdadero dueño, para comprarlo legalmente?

  113. griselda blasetti dice

    estimado doctor , mi consulta es la siguiente : soy hija adoptiva de mi padre quien vivia en concubinato con mi madre, pero por las leyes antiguas ella no me podia adoptar. Existe una propiedad a nombre de mi madre donde unos inquilinos estan mas de 35 años y hace 5 años no pagan el alquiler.
    Tengo un hermano unico hijo de la pareja pero el no quiere iniciar ninguna accion. Eston inquilinos aducen que no tengo ningun derecho, pero yo creo tenerlo. ¿cuales son mis posibilidades de reclamoen este caso?
    Desde ya muchas gracias, un saludo.

  114. MAURO dice

    dr: encantado si es tan amable de responderme le hago una consulta con mi señora queremos comprrle a mi suegra una casa que tiene usurpada hace 4 años ella tiene escritura y dema documentacion en regla . mi pregunta es la siguiente si la compro en este estado es viable el desalojo ? ante todo muchas gracias . MAURO TRIULZI

  115. raquel dice

    hola doctor, yo hoy me entere que el juez desestimo mi causa porque dice que le preste la casa a estas personas,la verdad no entiendo,que pasaria si voy y ahora los saco a la furza

  116. ara dice

    tengo un terreno al cual deje que vivieran mis suegros y se metio una nieta ahora no quiere salir y se quiere quedar con el terreno yo tengo la escritura y pago los impuestos que puedo hacer

  117. Pan dice

    DR. estuve 6 meses viviendo con un hombre, como aun no me habia divorciado de mi ex, puse la casa a nombre de este hombre ya q era soltero, y al mismo tiempo que escriture a su nombre me firmo un boleto de compra venta y de tenencia de la propiedad, lo que me daba tiempo a divorciarme y a hacer la escritura a mi nombre, a los pocos meses este señor me hecha y ahora dice que es el dueño, yo tengo todos los papeles donde el me firmo la venta de la propiedad, podra asesorarme ??

  118. andrea dice

    hola Ramiro,andube leyendo lo que usted publico,realmente muy bueno,tengo unas consultas,yo alquile legalmente una vivienda con contato de inmobiliaria y todo y luego el dueño se murio,y pasaron muchos años y resulta que esta por salir un hededero,y ya nos dijo que me va a querer cobrar alquiler (por ahora es el administrador legal de las propiedades) ,yo vivo con mi pareja y mi hijo de 14 años y realmente en este momento no tendriamos para pagarlo,yo siempre mantube los servicios(algunos a nombre mio ya sea el cable,internet,telefono)(y el gas , la luz y esos que vienen a nombre del difunto) y tambien siempre mantube la casa que no se estropeara ni nada,el me puede hechar legalmente si yo no puedo pagarle el alquiler que el desea?hace como 7 años que vivimos aca , y el difunto se murio hace 3 años masomenos,el me puede desalojar o como yo no tengo adonde ir me puede dar tiempo o me tiene que indemnizar??mucho no entiendo porque nose si yo me denominara tenedor o poseedor,mucho no entendi,le dejo un saludo y espero pueda ayudarme muchas gracias.

  119. dice

    Hola Ramiro, soy Paola. de allen rio negro. hace 3 años, con mi marido compramos un adelanto en una toma. de esa compra solo tenemos un recibo. al tiempo sacamos un prestamo y empezamos a construir, invertimos aproximadamente 50 mil pesos pero por problemas de salud y economicos, dejamos parada la obra, la construccion quedo muy avanzada, hasta el encadenado. hace 2 semanas que una mujer con sus dos hijos de instalo en el lugar y se niega a irse. nosotros tenemos 4 hijos y uno en camino, y estamos alquilando. todavia pagando el prestamo que pedimos para la construccion. estamos desorientados y muy mal por la situacion. Que podemos hacer para seguir con la construccion y que esta gente se valla? desde ya muchas gracias!!

  120. dice

    q tal doctor muy integro los comentarios ,le cuento ,alquile una casa hace 3 ños ,x una inmobiliaria ,a los meses 7 vino una carta de desalojo intimandome que dejara la misma si?,el tema es que la casa esta hipotecada x el banco nacion y nunca supe eso,,y la misma inmobiliaria no sabia segun ellos e esta deuda ,y hace una semana me llega otra carta desalojo ,el mandamiento esta listo ,entonces kiero saber si puedo proceder acciones legales a quien corresponda ,lo extraño es que vino un sabado ala mañ, el gerente de venta del banco nacion ,y el martillero a dejar la constancia de desalojo, pero jamas vino un OFICIAL DE JUSTICIA,le agradeceria que me pueda asesorarme para proceder las acciones correspondientes .atte jorge.

  121. franco dice

    Doctor!como le va? le escribo para hacer la siguiente consulta. Una persona pasa por una casa de barrio y ve que esta deshabitada, pregunta en el Instituto de la Vivienda y no hay datos de persona que le pertenezca ni escrituracion, por lo cual le dicen que valla con un cerrajero y la habite. Hace un tiempo aparesen herederos de la verdadera propietaria y la quieren desalojar, ante esto llama al (IdlV) y le dicen que se quede tranquila que se la vana a adjudicar a ella pero no le han dado ningún papel que conste esto.
    Los herederos ya iniciaron un desalojo y una causa penal por usurpación. Me gustaría que me diera una opinión al respecto. Cordiales Saludos.

  122. dice

    Dr, Ramiro:
    Me seria de gran ayuda me asesore que debo hacer, a mi marido le donaron una propiedad con una carga de usufructo vitalicio, los donantes ya fallecieron y no tenian herederos, pero mientras ellos estaban todavia en vida le prestaron a una persona un local de dicha propiedad para que este colocara un negocio, el cual al dia de hoy sigue funcionando y esta persona se quedo viviendo en la propiedad al fallecer los donantes sin intenciones de irse.Mi marido le envio cartas documentos para que abandone la propiedad pero sin respuesta positiva. Tenemos la escritura de donacion hecha ante escribano publico y actas de defuncion de los donantes, consultamos con un abogado y nos dice que primero hay que lograr la posesion mediante una demanda…ahora nos dice que quiere hacer una mediacion….pero no nos da respuestas positivas y ya le entregamos $ 3.500 desde hace mas de un año y ni siquiera interpuso una demanda, consultamos con otro abogado…? Le agradeceria una respuesta.-

  123. Maria dice

    Hola, le hago una consulta ya que sabe usted mucho del tema. Yo vivo en una casa que tiene galpones, a los cuales tengo acceso. Soy dueña yo y dos propietarios mas que están vendiendo los galpones. Pero el dueño anterior había dejado vivir a unos familiares míos como prestamos, hace unos días todos se fueron, llevan una mala vida y uno esta internado por robo otro, se droga y su mujer no vino mas. Dejaron algunas de sus cosas, pero por precaución a que no se meta nadie y porque hace dos días entraron a robar. Puce candado en las puertas de calle. Ellos eran okupas porque no tenían ni contrato de alquiler ni son herederos, y la casa tiene seña de compra. Tengo que hacer alguna presentación legal? Que hago si quieren retirar las cosas?, pueden venir con la policía a pedir entrar!!?? En ese caso como debo proceder. Aclaro que tiene muchas entradas a comisaría ! Gracias.

  124. francisco silva dice

    Dr buenas noches, mi consulta es la siguiente, si un grupo de personas ingresa en una vivienda sabiendo que esta se encuentra desocupada y se conectan clandestinamente al servicio de electricidad de la casa de un vecino, este les corta el mismo pero ellos estan asesorados por un abogado para que realizan una accion de posesion para restituir el servicio ; son poseedores, si/no,¿ porque?;y si son poseedores que tipo de poseedores son;es posible ejercer la accion que les argumento el abogado; los intrusos pueden ejercer otra accion de otro tipo contra el vecino.
    Gracias por su colaboracion.

  125. dice

    AL SR RAMIRO :
    ANTETODO BUENAS NOCHES .
    EL MOTIVO DE ESTA ES PARA REALIZAR UN SIMPLE COMENTARIO DADO QUE HE PODIDO SOLUCIONAR MI PROBLEMA HACE CINCO AÑOS .
    VIVIA ENTONCES EN UNA PROPIEDAD QUE HEREDE EN SAN ISIDRO .POR UNA CUESTION ECONOMICA HABIA DECIDIDO ALQUILAR A DOS JOVENES LA HABITACION DESOCUPADA , HASTA QUE UN DIA , AL REGRESAR ME ENCONTRE QUE HABIAN CAMBIADO LAS CERRADURAS Y YA NO PUDE INGRESAR MAS .
    LUEGO DE RECORRER JUZGADOS , ABOGADOS , ETC , FRANCAMENTE ME HABIA DADO POR VENCIDO AUNQUE LA BRONCA Y LA IMPOTENCIA ME SUPERABAN .
    DESPUES DE UN AÑO Y MEDIO , UN AMIGO DE MUCHOS AÑOS , ME DIO UN DATO , UN GRUPO DE PERSONAS QUE TRABAJAN PARA ESTE Y OTROS PROBLEMAS , DESPUES DE TIRAR TANTO DINERO , ME JUGUE LA ULTIMA FICHA AUNQUE SINCERAMENTE CON UNA TOTAL DESCONFIANZA .
    TRES DIAS ME PIDIERON Y EN TRES DIAS LA RECUPERE .
    CLARO , ELLOS NO CONTEMPLAN SI LOS UZURPADORES SON GRANDES , CHICOS , HOMBRES O MUJERES , PERO NO SOLO LA RECUPERE , LUEGO LA VENDI Y HOY ME ENCUENTRO EN UNA CIUADD PEQUEÑA PERO TRANQUILA .
    DESCONOSCO SI ESTAN EN ACTIVIDAD , PERO JAMAS ME OLVIDO DE ELLOS , PUEDEN PROBAR EN ALGUN BUSCADOR :
    LOS11DENEGRO . SALUDOS . IVAN

  126. Malvina dice

    Hola quiero hacer una consulta. Junto a mi casa hay un terreno sin division, quien mire mi casa parece es todo un solo terreno. Yo no quiero quedarme con el terreno, pero tengo un problema grande. Tengo un vecino que dice ser el dueño, pero no actua como tal, se mete cuando no estamos, y si estamos entra y sale mirando siempre hacia mi casa. No se ocupa del terreno, no lo limpia, no corta el pasto, al contrario, al estar unido al mio y sin dividir, cuando yo corto el pasto en mi casa corto tambien el de al lado por estar unido al mio, si no queda una suciedad terrible. No lo mantengo por querer quedarmelo, solo por limpieza, ya que el que dice ser el dueño no lo hace. A su vez sabemos que esta persona nos robo o mando a robar antes de que nos mudemos, y cuando entra a su “terreno” siempre lo hace con muchos hombres diferentes que no hacen nada en el, y solo se paran a hablar mirando siempre hacia mi casa. Todos los vecinos del barrio y comerciantes nos dijeron que este hombre no es el dueño, que es normal en el apropiarse de lo ajeno, y que tengamos cuidado porque anda en cosas malas. Mi pregunta es…¿a donde puedo llamar para que venga alguien cuando esta persona entra para que le pidan los papeles del terreno y comprobar si es el dueño o no? y en el caso de comprobar que no lo es, que no le permitan meterse más. Ya fui a la municipalidad y no me dieron respuestas. Muchas Gracias!

  127. Cristian dice

    Mis padres viven en una casa PB, en la PA hay otra casa. Todo esta a nombre de mis padres pero en la casa de arriba vivia un hermano de mi mama con su esposa (desde hace casi 30 años). La propiedad de arriba prestada por mi mama a su hermano. El fallecio y la esposa sigue ahi sin que quiera irse. Como se debe proceder?

  128. jorge dice

    hola ramiro estaria muy bueno que contestes las preguntas y se puedan leer en esta pagina para que otras personas podamos en alguna medida orientarnos , saludos cordiales !

    • dice

      Mi pregunta es: existe “Ramiro”? Jamás responde, jamás opina…me parece que esto es otra tomada de pelo más a los que hemos escrito aquí y ya nos han tomado x tontos usurpandonos la propiedad!!!! A esta altura, ya descreo de todo y de todos!!!

  129. miguelina bernachea dice

    hola buenas noches mi consulta es la siguiente
    estoy pagando un terreno por medio de inmoviliaria son 84 cuotas de als cuales llevo pagadas 54 y hace un mes me ursurparon mi terreno y mi duda es podre recuperar o se quedaran estas personas sin que yo tenga derecho alguno

  130. gissella dice

    Hola Ramiro,
    hace un año y meses alquile una vivienda y acabo de enterarme que pertenece a una fundación, yo e estado pagando cada 1º de mes el alquiler a una persona que resulta no es el dueño, pero yo estoy empadronada, pago el agua, tengo un contrato de alquiler, di una fianza y ademas he arreglado la vivienda…ahora esta fundación me dice que me van a denunciar y quieren que les entregue el contrato, ya que ellos son los responsables del piso, no entiendo nada…me gustaría saber que es lo que tengo que hacer? ya que la persona que me alquilo el piso no lo encuentro…cuando entre a vivir allí las paredes tenian humedad, el suelo estaba casi podrido, llegue a un acuedo con el supuesto propietario y me dio 2 meses de carencia, pero yo entregue una fianza de 2250€ pero estas personas que acaban de aparecer me dicen que me han estafado…y quieren que lo arreglemos y me dicen que me van a denunciar por que ese piso lo lleva un juez…que tengo que hacer? me pueden reclamar si tengo un contrato? puedo denunciar? y si de verdad me han estafado que hago? ellos me dicen que no se responsabilizan y yo tengo un menor a mi cargo y la inversión que he hecho como la recupero?
    att
    gissella

  131. Pamela dice

    Hola Ramiro,
    mi caso es casi como los demas, alquilamos una casa con una contrato de alquilar básico y al año los ocupantes dejaron de pagar. se les mando carta a documento para que desalojen y nada.
    también hubo agresiones por su parte a mi familia cuando iba a pedirles que se vallan. es una familia con 5 hijos y la verdad no sabemos que hacer.
    muchas gracias!
    saludos

  132. maria dice

    Estimado Ramiro
    Alquile de palabra un dpto a mi ex pareja (padre de mi hijo de 17 años), hace 5 años, siempre pago el alquiler sin problema, ahora la necesito para vivir y dice q el 50% de la propiedad le pertenece por haber vivido conmigo en la epoca q la compre:
    como hago para recuperarla, ya q estoy en casa de un pariente, y no puedo llevar a mi hijo a vivir conmigo (vive medio año con cada uno y en agosto le toca conmigo:

  133. Enrique dice

    hola!! Ramiro, mi pregunta es, compre una propiedad sin escriturar pero esa propiedad esta usurpada por unas personas al menos 3 años. que puedo hacer o que tengo que hacer? desde ya muchas gracias

  134. Mario dice

    Mario Dice: En el año 2005 compramos una propiedad de un “gestor” o intermediario, el cual nos lllevo a una escribania, al poco tiempo vimos que todo fue un cruel engaño. La propiedad era de una mutual que se fundio y el directorio desaparecio y lo que firmamos fue un secion de derechos. Nosotros pagamos los impuestos municpales desde 1986 a la fecha, al igual que arba. Constuimos, pusimos el gas, el techo, hicimos el baño, hicimos una perforacion de agua nueva, pusimos cerramiento nuevo,etc. Ahora por primera vez, en estos 7 se hace presente una sidico y un of. de justicia, los que me dice que toda la propiedad ira a remate, por la que voy a ser desalojado en corto plazo y que en el año 2007 se establecio la quiebra. Es tan asi!!
    Legalmente que hago!!! Me voy y dejo todos nuestros ahorros de nuestra vida ahi, Por favor desearia me de una mano porque los letrados que voy ninguno me ayuda. Gracias por la molestia

  135. alicia dice

    dr. mi consulta es la siguiente: los abuelos de un amigo le alquilaron una casa hace 10 años a una persona X,(locadores) , los abuelos fallecieron y tambien sus padres. en la actualidad el inicio juicio sucesorio y quiere recuperar ese inmueble. el tema es que se le envio una carta doc al supuesto inquilino y contesta otra persona que se autoproclama poseedor del inmueble y desconoce todo vinculo con quienes fueran locatarios, que se debe hacer. ??? como se puede llamar asi mismo poseedor ? no se le puede iniciar desalojo inmediato por esto, segun lo q lei en su articulo… que hacemos?? muchas gracias desde ya!

  136. natalia dice

    muy bueno el articulo, eso estaba buscando ya que una vez estudiando el tema lei muchisimo pero no guarde nada y ahora otra vez el tema en estudio. El caso que tengo, es asi: señores que luego de cuidar a un viejito -que murio- se quedaron en la casa desde el 2004, y recien un sobrino del causante inicio la sucesion y lo declararon heredero -es unico heredero-, creo habria que iniciar desalojo atento las personas ocupantes tienen la tenencia aunque desconozco si habran hecho mejoras o pagado impuestos, habria que empezar por ahi. Espero respuesta.atte.

  137. lucy dice

    Hola
    Una pregunta: tengo un terrero en el partido de la costa,que está sobre la playa, y alguien se puso a construir una vivienda…y luego me enteré que el mar fue “comiendo” el terreno..mi pregunta es: el gobierno me puede reclamar el pago de impuestos sobre el terreno que se comió
    el mar.?

  138. Cecilia dice

    Hola, tengo una duda similar a la de otras personas que comentaron, mi madre compro una propiedad, escrituró, pero la misma se encuentra ocupada por otras personas que supuestamente no tienen ningun derecho, sino que le habia sido prestada, al no haber mi madre tenido nunca la posesión de la propiedad seria viable iniciar un juicio de desalojo contra estas personas como intrusos? Agradeceria mucho su respuesta.

  139. sebastián dice

    hola yo estoy casi un año con mi mujer y mis cuatros hijos en una casa que estuvo abandonada y hoy vino una señora a decirnos que está casa fue rematada y que tiene un nuevo dueño nos dio cinco días para que nos vallamos no se que hacer vivo de changas y no me alcansá para alquilar yo no tengo malas intenciones de quedarme con la casa no me quedó otra de meterme o sino estaría en la calle con mi familia que hago mis hijos son menores nos pueden echar ya vinieron como tres chantas a sacarnos se hicieron pasar por dueños y no lo eran está es una casaquinta enorme en una sona residencial se que hay muchos que quieren está casa porque vale mucha plata pero está señora le creí que hago ella cuando vino no me dejó ningún papel me dijo que era oficial de justicia no se que hacer nunca robe siempre trabajé para mis hijos pero de repente me vine a bajo y no me quedo otra que meternos ayudéme por favor entre en mi feí es el sebaresi @hotmail.com

    • manuel dice

      hola sebastian tengo el mismo caso que tu ,estoy ocupando una casa con mi familia .. las casa tenia 10 años en abandono tengo año y medio viviendo en la casa y hasta la fecha de hoy me han venido varios ciudadano alegando que la casa es de ellos.. ya que el propio condominio me autorizo la vivienda en que me podria ayudar dr.. mi correo (pablo5686@hotmail.com)

    • Ale dice

      Loco, lamento tu situación pero sos un usurpador… el dueño de la casa no debe solucionarte tu problema habitacional, anda a algun area gubernamental, mientras tanto te metiste en un lugar que no es tuyo, tantas vueltas para algo lógico???

  140. Gabriel dice

    Hola Dr, le comento que tengo un lote en Pcia de Bs As, en el cual construí un 6×4 techado. Aún falta finalizar la obra, pero hace tres meses me quedé sin dinero y no pude continuar.
    El cortador de pasto fue la semana pasada y me contó que hay gente viviendo, y según los vecinos están hace 15 días. Forzaron ambas puertas, rompieron las cerraduras y las cambiaron.
    Qué puedo hacer para sacarlos cuanto antes de la casa??

    Gracias!!

  141. Patricia Rosana dice

    Hola Ramiro muy claros los articulos y creo tal vez puedas ayudarme con 2 cuestiones U orientarme a k debo hacer no existe mala fe ni quedarme con nada ajeno solo recuperar lo k ns pertenece..la primera-Hace casi 18 años mi padre compro una casa por problemas economicos que tubo en ese tiempo le cedio la escritura a un sr k supuestamente lo iva ayudar economicamente lo cual NO hizo nosotros continuamos viviendo mi padre nos dejo asi es que el dia de hoy vivimos yo mi madre y mi nena de 5 años llamamos continuamente al sr este para llegar a un acuerdo pero no quiere. Contamos con un alquilino de un galpon de la ropiedad, hemos construido 2 locales pagamos todos los servicios pero el de la municipalidad no nos kiere cobrar los impuestos y la verdad no se si no es una tramoya suya nomas xk de esa forma se a quedado con varios terrenos de aqui..La pregunta es como podria obtener la escritura o propiedad legitima de la vivienda “La casa es nuestra”
    -El segundo caso es el siguiente-Mi pareja compro un campo con ocupantes realizo un pago muy alto y al momento de hacerlo el ocupante firmo k se retiraba del campo en x fecha resulta k despues de esto este ocupante dijo k no se retiraria xk el fue OBLIGADO a firmar eso tal es el caso k amenazo a mi pareja con matrlo si entraba en la propiedad esta esta fiemado ante escribanos y abogados .k hacer en este caso?..espero una respuesta al menos una orientacion para saber como manejar ambas situaciones…muchas gracias Ramiro

  142. fenix dice

    hace meses que vengo leyendo su pagina,mi caso es vendi los derechos posesorios de una propiedad que tenia en bariloche,mi ex concubino al mes y medio la usurpo,pretende quedarse ahi sin pagarle un mango a nadie,como puedo hacer yo para ayudar a la persona que lo adquirio para que recupere la propiedad,y para iniciarle una demanda por daños y perjuicios a mi ex.

  143. Melisa dice

    Hola! Vivo en un departamento otorgaos por el banco hipotecario. Estoy aqui desde hace 5 años; antes estuvo mi tia alrededor de tres años.
    Hace poco nos llega una carta del banco hipotecario dando cuenta de la deuda existente de la propiedad, del desalojo inminente si no se llega a un acuerdo para pagarla y a nombre de otra persona; es alli cuando nos damos cuenta que mi tia en realidad no la habia comprado y nos la estaba prestando, sino que se metio al depto.
    Tengo una excelente relacion con los vecinos y son ellos quienes me insitan a dirigirme al banco y preguntra por mi situacion, tambien me comentaron de el fallecimiento del dueño real hace muchos años. Nose si tendra familia o no pero aqui nunca ha venido alguien a reclamar el departamento.
    Mi pregunta es que puedo hacer? tenemos la intencion de ir al banco, comentar nuestra situacion y tratar de llegar a un arreglo economico; algun tipo de plan de pagos. No sabemos si es posible.
    Tengo un hijo de menos de seis años, trabajo y mi pareja tambien lo cual nos permitiria un gasto, por llamarlo asi, extra.
    Busco asesorarme para saber si es posible que me echen en el momento que explique el marco en el que me encuentro, por tal razon no me he remitido al banco.
    Podemos afrontar el pago de una cuota pero, la verdad, no lograriamos juntar el dinero para pagarlo de contado o poder comprar siquiera un terreno.
    Agradezco su atencion y mucho mas una guia.

  144. fabiana gerbino dice

    buenas noches estoy muy angustiada porque hace tres años que no puedo sacar unos inquilinos que no me pagan ni se van en marzo del 2009 me renovaron contrato y en mayo del mismo año me dejaron de pagar la inmibiliaria me mando a una abogada que me dice que todo esta encaminado que en cualquier momento sale el desalojo pero nada estoy desesperada no se como actuar desde ya muchas gracias espero respuesta disculpe las molestias

  145. RITA dice

    hola!!tengo un hermano fallecido hace 7 meses,era viudo , padres fallecidos, sin hijos.estaba juntado con una mujer hace 5 años.,ambos iniciamos sucesion., ella fue rechazada por la ley ,solo tenia recibos de impuestos y certificado de concubina de 3 años., pero se niega a irse de la propiedad, ¿se puede sacar con
    un policia?.se llevo sus cosas pero no quiere entregar las llaves …
    ¿que puedo hacer?inicie sucesion ,hace 6 meses!!sin novedad.lo mas indignante,es que pasa revoliando las llaves ,burlandose de nosotras, ya que somos 3 hermanos.muchas gracias!!.

  146. olga dice

    Ramiro me contesto a mi mail,pero no lo puedo abrir,asi que todavia estoy con la duda al respecto,segun un abogado dice que si presenta recibos de luz,cable,gas etc,a su nombre,significa que alguna documentacion tiene,por ejemplo contrato de locacion,comodato etc,ya que esos servicios solo se pueden obtener presentando documentacion que los autoriza a estar en la propiedad,asi que por ese lado me quedo tranquila,porque no figura en ninguna de esas entidades,ni por su nombre o por direccion,(ya que puede estar a nombre de otra persona) con documentacion fraudulenta,por las dudas el dueño anterior,por motus propio,realizo una declaracion jurada ante escribano con 12 testigos (vecinos de la propiedad) que avalan sus palabras,ya que ellos desde el principio tuvieron conocimiento del como y porque estaba esa señora en la propiedad,acto que le agradezco,ya que no es nada economico el tramite,no se si tendra algun valor para el juez o la ley,pero como dijo este buen señor,”todo suma cuando se hacen las cosas conforme a derecho” mi pregunta es para algun juez ¿ Quien se atreveria a reclamar ante la ley lo que no le corresponde ???? en fin espero poder abrir mi mail y tal vez la respuesta sea parecida,gracias Pablo

    • Pablo dice

      Hola Olga. La verdad es un tema muy complejo, hasta q no responda una CD o una Cedula de notificacion del juzgado q ya tengas Iniciado un Juicio como en mi caso, no se sabe q rol cumple y q es lo q pretende. Con respecto a los Servicios tu abogado no te informo q con un Certificado de Domicilio expedido por el Registro Nacional de las Personas te dan cualquier servicio. Si lo se, es una verdadera verguenza, pero desgraciadamente es asi…!! los intrusos en mi caso pusieron el Gas Natural como si nada, fui a la Empresa y me dijeron directamente q no podia hacer nada, unicamente q presentese una Sentencia q indique q son Intrusos… Retrocediendo a tu caso, por lo q la Sra contesto desea adquirir la Propiedad, igualmente lo q alegue debe Probarlo…!! Suerte y Gracias…!

  147. olga dice

    Hola Ramiro.me sumo a la pregunta de Pablo,ya que compre una propiedad,que estaba prestada por el dueño anterior,el cual le informo a la señora que la vendia y ella dio fecha de entrga de llaves,,se realizo la compra con abogado y escribano,pero al llegar el dia,se nego a retirarse,alegando verbalmente que habiamos cometido un fraude ya que el que se dice dueño no lo era,se trato de mostrarle el certificado de dominio,y dijo que eran falsos, se le envio 2 cartas documentos y las rechazo,llamo a mi abogado ya que el le dejo su tarjeta,diciendole que era la dueña porque hacia 3 años que vivia en la propiedad,eso significa que es poseedora,por eso me sumo a la pregunta de Pablo,gracias

    • Pablo dice

      Exacto Olga, ya es Poseedora, de igual modo ante un eventual Juicio de desalojo esta tiene q “Probar” esa calidad, pero ahí queda mi Duda, Que tipo de Documentacion podria presentar esta persona para q el Juez considere ese Derecho???

    • Pablo dice

      Hola Ramiro, un gusto, mi nombre es Pablo.
      La verdad coincido con los demas foristas, tenes articulos muy interesantes , por ello viene una duda?
      q tipo de Prueba, ya sea documentacion, etc, etc, un intruso puede alegar para “probar” ser poseedor a titulo de dueño?
      Gracias y espero tu respuesta…!

  148. Pablo dice

    Hola Ramiro, un gusto, mi nombre es Pablo.
    La verdad coincido con los demas foristas, tenes articulos muy interesantes , por ello viene una duda?
    q tipo de Prueba, ya sea documentacion, etc, etc, un intruso puede alegar para “probar” ser poseedor a titulo de dueño?
    Gracias y espero tu respuesta…!

  149. monica susana batista dice

    Hola Ramiro,como siempre me gustan mucho tus articulos y los sigo guardando,pero esta ves no recibi la primera parte,me envias?.
    Como siempre tus temas elegidos de alguna manera nos tocan a la mayoria de serca.
    saludos y buena vida.

  150. claudia dice

    buenas tardes doctor,hace dos años compramos un terreno,comenzamos a limpiarlo para poder edificar,pedimos la electricidad y compramos materiales,a los meses de esto aparecieron unas personas alegando ser los dueños y desde entonces esto se encuentra en la ufi n°4 de morón.nosotros nos retiramos en forma pacífica del lugar,hasta tanto no se aclare dicha situación,yo sigo pagando los impuestos del terreno,en el lugar no habita nadie,hace 2 semanas se quisieron meter otras personas,que hago? estoy desorientada y cansada.desde ya muchas gracias

  151. juana dice

    Hola ramiro!la primer parte del articulo a mi no me lo enviaste o no lo recibi!podrias enviarmela?que es un tema muy interesante yademas usted lo explica de manera muy clara.
    saludos y gracias.

  152. ANALIA dice

    Lamentablemente yo perdi una propiedad hace mas de diez años porque la Sra. USURPADORA alego que habia comprado mi propiedad, presentando boleto de compra venta trucho, firmado por un escribano que no existe, en una direccion fisica que tampoco existe..etc. etc.Ya me di por vencida.Que Dios la ayude y a mi no me desampare. GRACIAS RAMIRO

  153. Rubén dice

    Realmente como propietario uno esta indefenso, estoy con juicio de desalojo, y Ud. sabe mi situación. Esperar y rezar a los Dioses de todas las religiones. Saludo cordial. Rubén

  154. Horacio dice

    Con un razonamiento analogo y equitativo el propietario podria entonces tambien hacer una ‘posesion’ o sea re-posesion del bien encima del usurpador tal cual hizo éste antes , probablemente no lo pueda hacer en forma muy pacifica, pero lo protegerian los mismos derechos del usurpador + los de ser propietario. O sea llegamos a la ley de la selva…
    saludos, el articulo es muy claro y didactico por otra parte.
    Horacio

    • victoriacasttorino dice

      Qué lógica en tu comentario.Tengo mi única casa usurpada y yo vivo alquilando, y a veces estoy tan llena de ira que iría, tiraría la puerta abajo, le rompería la cara a patadas y que venga la policía, pero ya hice OCUPACIÓN de mi bien.Como dijiste: la ley de la selva.

  155. maria del carmen dice

    buenas noches. quisiera hacer una pregunta, yo quiero saber si un terreno tiene dueño o no porque me interesa edificar ahi y en la municipalidad no me saben dar una respuesta, entonces puedo yo empezar a pagar los impuestos de ese terreno y edificar? que riesgos corro de que aparesca alguien que diga ser el dueño? desde ya muchas gracias.

    • jorge dice

      para poder edificar en un terreno tenes que comprarlo . veo que sos una persona que esta queriendo usurpar algo que no te corresponde ,estaria muy bueno , de leer lo que escribo , que pienses muy bien antes de intentar molestar a una persona y que te preguntes , me gustaria que me hagan eso a mi ?

    • Ale dice

      Hay gente de mierda en todos lados, el problema es cuando más gente ve que otros lo hacen y se suman a la mugre, y por eso este país se está pudriendo a pasos agigantados::: Urgente hay que reformar leyes para proteger los derechos de la gente trabajadora y que consiguio lo que tiene con años de sacrificio y esfuerzo… Hay mucha gente grande que tiene inmuebles y terrenos y no teien el dinero para construir pero le pertenecen… espero que hays cambiado de opinion Maria del Carmen::::
      Gente empecemos a respetar un poco más, rescatemos nuestros valores, seamos gente honrada, es el país de nuestros hijos y nietos

  156. VICENTE MARIO LEAL ,M ARTILLERO dice

    Mi estimado Doctor, com o siempre tan didactico y preciso, le comento , tengo ,ocupa,intruso,caradura , malevo, mala persona,
    que en un contrato era el garante de la locataria, esta se fue, y el mencionado, se quedo y no hay quien lo saque, y vivie en el local pequeñisimo, con su concubina y cuatro niños menores, ademas es una remiseria, de la zona, como si fuera poco se le incendio dicho local, vinieron los bomveros, lo apagaron , pero no se fue, sigue ahi,se imaginara , hace de esto mas o menos 4 años, como si fuera poco, hay un Profesional de la Jusiticia, llamese Abogado de la parte Actora , el Propietario, que se encarga del caso pero no ocurre nada, y ya pasaron tres años, que hacer,mi agradecimiento , y le reitero cuando publica un libro,atte.martillero leal

    • patricia dice

      Hola, necesito una ayuda, tengo un inmueble con boleto, sin escritura, de una casa que esta en sucesión(me la vende a mi un heredero y soy la poseedora desde hace 15 años)
      . Dicha casa esta alquilada, con contrato, el inquilino se niega a irse porque alega que la casa no es mia legitimamente, y tampoco me sigue pagando el alquiler, se le puede pedir desalojo, aun sin tener escritura?.

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